REITs báo hiệu giá trị khi cắt giảm lãi suất đến gần

Tóm tắt điều hành

Các Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) đang điều hướng một bối cảnh phức tạp được xác định bởi chiết khấu định giá và chính sách tiền tệ đang thay đổi. Tính đến tháng 12 năm 2025, dữ liệu cho thấy các REITs niêm yết công khai đang giao dịch ở mức hấp dẫn nhất trong nhiều năm so với giá trị thị trường tư nhân và các cổ phiếu rộng lớn hơn. Khoảng cách định giá này, là hậu quả trực tiếp của chu kỳ tăng lãi suất mạnh mẽ, đang thu hút sự chú ý từ các nhà đầu tư tổ chức, những người dự đoán một môi trường thuận lợi hơn khi các ngân hàng trung ương, dẫn đầu bởi Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ, bắt đầu nới lỏng chính sách.

Chi tiết sự kiện

Phân tích thị trường gần đây cho thấy sự phân kỳ rõ rệt trong định giá bất động sản. Theo một nghiên cứu tháng 11 năm 2025 của Nareit, tỷ lệ vốn hóa ngụ ý cho các REITs công khai cao hơn từ 80 đến 190 điểm cơ bản so với các quỹ bất động sản tư nhân, với sự chênh lệch lớn nhất trong phân khúc căn hộ. Điều này cho thấy thị trường công khai đang định giá một mức chiết khấu sâu hơn. Vanguard Real Estate ETF (VNQ), một chỉ số chuẩn rộng cho lĩnh vực này, đã giảm khoảng 6% trong năm qua.

Sự chênh lệch định giá này mở rộng sang thị trường chứng khoán rộng lớn hơn. Tỷ lệ giữa bội số giá trên thu nhập dự phóng của S&P 500 với giá trên dòng tiền từ hoạt động (P/FFO) của ngành REIT đứng ở mức khoảng 1,3, cao hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử là 1,0. Sự phân kỳ như vậy trong lịch sử đã đi trước các giai đoạn REITs hoạt động vượt trội.

Phân tích cơ chế tài chính

Chất xúc tác chính cho môi trường này là chính sách lãi suất. Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ đã thực hiện hai đợt cắt giảm lãi suất 25 điểm cơ bản vào tháng 9 và tháng 10 năm 2025, đưa phạm vi mục tiêu quỹ liên bang xuống 3,75-4,00%. Đồng thuận thị trường, bao gồm các dự báo từ Bank of America, dự kiến một đợt cắt giảm khác vào tháng 12 năm 2025 và nới lỏng hơn nữa vào năm 2026.

Đối với các REITs, lãi suất thấp hơn trực tiếp làm giảm chi phí vốn để tái cấp vốn nợ và tài trợ các thương vụ mua lại. Quan trọng hơn, chúng làm giảm tỷ lệ chiết khấu được sử dụng để định giá các dòng thu nhập cho thuê trong tương lai, điều này về mặt lý thuyết làm tăng giá trị hiện tại ròng của tài sản của họ. Động thái này đã thúc đẩy hoạt động, bằng chứng là đề xuất mua lại National Storage REIT (NSR) của Úc trị giá 4 tỷ đô la Úc (2,65 tỷ đô la Mỹ) bởi một tập đoàn bao gồm Brookfield Asset Management và GIC.

Tác động thị trường

Sự phục hồi thị trường không đồng đều. Các REITs niêm yết tại Singapore (S-REITs) đang hoạt động vượt trội, mang lại tổng lợi nhuận 14,7% từ đầu năm đến đầu tháng 12 năm 2025. Hiệu suất này được cho là do chi phí vay địa phương thấp hơn và các chỉ số nợ được cải thiện. Ngược lại, Các REITs của Malaysia (M-REITs) phải đối mặt với sự không chắc chắn về khả năng hết hạn của ưu đãi thuế khấu trừ 10%, điều này có thể làm giảm lợi suất sau thuế từ 50-100 điểm cơ bản.

Xét theo ngành, hiệu suất cũng bị phân mảnh. Các REITs chăm sóc sức khỏe ngoài Hoa Kỳ và Hoa Kỳ đã đạt được lợi nhuận mạnh nhất vào năm 2025. Tuy nhiên, các ngành như bất động sản nhà ở và trung tâm dữ liệu của Hoa Kỳ đã tụt hậu, trong khi các REITs văn phòng vẫn chịu áp lực từ tỷ lệ trống cao do các mô hình làm việc kết hợp.

Bình luận của chuyên gia

Các nhà phân tích đưa ra một triển vọng thận trọng nhưng lạc quan. J.P. Morgan mô tả giai đoạn hiện tại là một “sự phục hồi định giá” cho ngành bất động sản. Các dự báo từ Uniplan ước tính tăng trưởng thu nhập 4-6% cho các REITs vào năm 2025. Tuy nhiên, có một sự đồng thuận rằng thời kỳ kiếm lợi dễ dàng đã qua.

Một báo cáo từ PwC lưu ý rằng ngành bất động sản đã trải qua một “chu kỳ định giá lại do lãi suất điều khiển” và giờ đây phải đối phó với lạm phát dai dẳng và sự không chắc chắn về chính sách, thay vì chỉ đơn giản là quay trở lại với vốn rẻ.

OECD cũng đã lên tiếng cảnh báo, cho rằng bong bóng thị trường chứng khoán do AI điều khiển là một “rủi ro giảm giá chính” đối với nền kinh tế Hoa Kỳ, nhấn mạnh giá trị so sánh được cung cấp bởi các loại tài sản như REITs.

Bối cảnh rộng hơn

Thị trường REIT hiện tại đặt ra một câu hỏi rõ ràng “vậy thì sao?” cho việc phân bổ tài sản tổ chức. Chiết khấu đáng kể của các REITs công khai so với bất động sản tư nhân mang lại cơ hội chênh lệch giá tiềm năng và một điểm vào hấp dẫn cho các nhà đầu tư định hướng giá trị. Khi vốn có thể luân chuyển từ các lĩnh vực tăng trưởng có định giá cao, các tài sản thực có thu nhập có thể ngày càng được ưa chuộng.

Tuy nhiên, những rủi ro đáng kể vẫn còn. Một lập trường cứng rắn hơn dự kiến từ Cục Dự trữ Liên bang có thể làm chậm sự phục hồi. Hơn nữa, các kịch bản kiểm tra căng thẳng năm 2026 của Cục Dự trữ Liên bang, mô phỏng sự sụt giảm nghiêm trọng 40% giá bất động sản thương mại, nhấn mạnh rằng các cơ quan quản lý vẫn xem lĩnh vực này là một lỗ hổng hệ thống tiềm ẩn. Con đường phía trước sẽ phụ thuộc vào sự cân bằng tinh tế giữa chính sách tiền tệ hỗ trợ và hiệu suất cơ bản của các tài sản bất động sản cơ sở.