Thị trường nhà ở Mỹ phân hóa mạnh vào năm 2026

Tóm tắt điều hành

Thị trường nhà ở Hoa Kỳ dự kiến sẽ trải qua sự phân hóa đáng kể vào năm 2026, với giá nhà toàn quốc được dự báo tăng khiêm tốn 2,2% trong khi 22 khu vực đô thị dự kiến sẽ chứng kiến giá giảm. "Cuộc đại tái cấu trúc nhà ở" này được đặc trưng bởi lãi suất thế chấp ổn định, nguồn cung tăng và sự dịch chuyển khu vực về cung và cầu. Các chỉ số chính cho thấy một sự bình thường hóa chậm chạp hơn là một cuộc sụp đổ thị trường toàn diện, với lãi suất thế chấp dự kiến trung bình 6,3% và khả năng chi trả nhà ở dự kiến sẽ cải thiện lần đầu tiên kể từ năm 2022.

Chi tiết sự kiện

Theo dự báo từ Realtor.com và Redfin, năm 2026 sẽ đánh dấu một bước ngoặt đối với thị trường nhà ở Hoa Kỳ. Giá nhà trung bình toàn quốc dự kiến sẽ tăng 2,2%, một sự chậm lại đáng kể so với những năm trước. Điều này đi kèm với dự báo tăng 8,9% lượng nhà tồn kho hiện có và tăng khiêm tốn 1,7% đến 3% doanh số bán nhà.

Xu hướng quan trọng nhất là sự phân hóa theo khu vực. Các điều chỉnh giá lớn được dự đoán ở các thị trường đã chứng kiến sự tăng giá nhanh chóng, đặc biệt ở Florida và Texas. Fort Myers, FL, được dự báo sẽ dẫn đầu sự suy giảm với mức giảm giá -10,2%, tiếp theo là Sarasota, FL (-8,9%) và Stockton, CA (-4,1%). Raleigh, NC, cũng được dự kiến sẽ chứng kiến mức giảm giá đáng kể 3,7% và giảm 4,4% doanh số bán hàng.

Ngược lại, các thị trường khác sẵn sàng cho sự tăng trưởng liên tục. Chapel Hill-Durham, NC, được dự báo sẽ chứng kiến mức tăng giá 2,9%. Redfin xác định các thành phố Trung Tây như Cleveland, OH và Madison, WI, cùng với các vùng ngoại ô Thành phố New York, là "thị trường nóng nhất" do khả năng chi trả tương đối và khả năng phục hồi của chúng.

Hàm ý thị trường

Các dự báo phân hóa tạo ra một "thị trường của các thị trường", thể hiện các cơ hội và rủi ro khác biệt. Tại 22 thành phố đối mặt với việc giảm giá, người mua có thể sẽ giành được quyền thương lượng đáng kể. Nguồn cung tăng và giá thấp hơn có thể thu hút những người mua đang đứng ngoài cuộc quay trở lại thị trường. Đối với người bán ở những khu vực này, môi trường sẽ cạnh tranh hơn, có khả năng yêu cầu điều chỉnh giá để đảm bảo việc bán.

Ngược lại, người bán ở các thị trường tăng trưởng sẽ giữ được lợi thế. Yếu tố hạn chế chính vẫn là khả năng chi trả. Mặc dù lãi suất thế chấp dự kiến sẽ giảm xuống 6,3%, nhưng chúng vẫn ở mức cao so với mức thấp trong thời kỳ đại dịch. Tuy nhiên, Realtor.com dự báo rằng khoản thanh toán nhà điển hình sẽ giảm xuống 29,3% thu nhập trung bình, lần đầu tiên sau bốn năm giảm xuống dưới ngưỡng khả năng chi trả 30%.

Bình luận của chuyên gia

Các chuyên gia trong ngành coi sự thay đổi này là một sự điều chỉnh thị trường cần thiết, mặc dù chậm.

"Danielle Hale, nhà kinh tế trưởng tại Realtor.com, tuyên bố: "Năm 2026 sẽ mang lại một bước tiến đáng hoan nghênh, dù khiêm tốn, hướng tới một thị trường nhà ở lành mạnh hơn." Tuy nhiên, bà cảnh báo rằng "sự phục hồi dự kiến sẽ chậm" và triển vọng vẫn "có phần mong manh" do các rủi ro kinh tế rộng lớn hơn.

Jake Krimmel, nhà kinh tế cấp cao tại Realtor.com, đã giải thích các động lực vi mô thúc đẩy sự phân hóa giữa các thị trường lân cận như Raleigh và Durham. Ông lưu ý rằng Raleigh đang tiến gần đến "lãnh thổ thị trường của người mua với lượng hàng tồn kho xây dựng cao hơn nhiều so với mức trước đại dịch", trong khi Durham vẫn "bị hạn chế hơn khi nói đến xây dựng mới". Sự khác biệt cơ bản này về nguồn cung giải thích tại sao nhu cầu bị dồn nén sẽ mang lại lợi ích cho Durham nhiều hơn khi lãi suất giảm.

Bối cảnh rộng hơn

Sự thay đổi nhà ở năm 2026 được thúc đẩy bởi một số yếu tố kinh tế vĩ mô. Chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang đã ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất thế chấp, trong khi thị trường lao động đang hạ nhiệt có thể dẫn đến việc cắt giảm lãi suất trong tương lai. Sự gia tăng nguồn cung nhà ở bắt nguồn từ sự kết hợp giữa xây dựng mới và nhiều chủ nhà hiện tại rao bán tài sản của họ khi điều kiện thị trường thay đổi.

Hơn nữa, động lực khu vực đang đóng một vai trò quan trọng. Redfin lưu ý rằng nhu cầu hạ nhiệt ở bờ biển Florida và Texas một phần là do chi phí bảo hiểm tăng liên quan đến thiên tai. Đồng thời, các thị trường ở Ngũ Hồ và Trung Tây đang trở nên hấp dẫn hơn đối với người mua tìm kiếm khả năng chi trả và khả năng cách ly khỏi các rủi ro liên quan đến khí hậu. Giai đoạn này đánh dấu một sự điều chỉnh cấu trúc hướng tới một thị trường nhà ở cân bằng và bền vững hơn sau nhiều năm biến động chưa từng có.