3檔資料中心REITs配息2-3%，AI資金缺口達1.4兆美元

傳統資料中心REITs正以穩定需求與2%以上的配息率，成為掌握AI基礎設施熱潮最安全的投資途徑。

AI建設已將資料中心REITs從利基型不動產子類別轉變為核心基礎設施投資標的。Equinix第一季營收達24.4億美元，年增10%；Digital Realty Trust營收成長16%，積壓訂單達18億美元。美國主要市場空置率仍接近歷史低點，超大型雲端業者在設施尚未動工前就已鎖定15年租約。

紐約大學史登商學院金融學教授Aswath Damodaran表示，出租多餘運算能力「確實暗示短期內存在產能過剩」。此言論的背景是，彭博報導Meta將開始出租其花費超過1,000億美元購置的多餘GPU產能，而SpaceX也揭露了與Anthropic及Google合計每月超過20億美元的算力共享協議。

根據MSCI數據，全球資料中心建設啟動項目的2025年預計完工價值已從2020年初約600億美元膨脹至約3,400億美元。截至2025年第三季，封閉式私募基金持有1,220億美元的資料中心資產。摩根大通策略師估計，2026年資料中心資金需求接近7,000億美元，存在約1.4兆美元的資金缺口。

根據Epoch AI數據，超大型雲端業者的營運現金流每年成長約23%，而資本支出每年成長約70%。該研究機構指出，按照此趨勢，前五大建設商的合計自由現金流將在2026年第三季歸零。私募資本必須做出抉擇：究竟是填補這1.4兆美元的資金缺口，還是只是在晶片過時前爭取時間。

Digital Realty Trust 殖利率2.82%，拓展維吉尼亞版圖

Digital Realty Trust擁有、收購及營運超過300座資料中心，遍布30多個國家、55個都會區。該公司近期斥資35億美元入股黑石集團位於維吉尼亞州的三座資料中心——維吉尼亞是美國最大的資料中心市場——藉此擴大在該地區供應受限的曝險。Truist Financial給予該股買入評級，目標價225美元。該股股息殖利率為2.82%。

Equinix 創下歷史最高預訂量，全球最大資料中心REIT

Equinix營運超過280座全球設施，第一季預訂量創下創紀錄的3.78億美元。該公司透過Equinix Fabric與Fiber Connect等互聯解決方案，將其全球網絡中的企業業務串聯起來。花旗集團給予Equinix買入評級，目標價1,260美元。該股殖利率為1.92%。

Iron Mountain 從儲存業轉型為資料中心營運商

Iron Mountain已從傳統文件儲存業務轉型為資料中心REIT，股息殖利率為2.81%。該公司透過兩大事業部營運：全球記錄與資訊管理，以及全球資料中心業務，為關鍵任務IT基礎設施提供彈性的資料中心選擇。摩根大通給予該股增持評級，目標價138美元。

對於想要參與AI基礎設施投資卻不願押注單一晶片製造商的投資人而言，資料中心REITs提供了穩定需求、結構性稀缺性以及股息收益。供給緊縮短期內不太可能緩解——電網互聯排隊已排到2030年，新增產能需要多年才能上線。問題在於，在資金缺口逼近之前，私募資本能否維持建設步伐。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。