美國房貸利率升破6.85% 借款人轉向ARM浮動利率

上周，30年期固定利率合規房貸平均升至6.85%，創2025年6月以來最高，促使更多借款人轉向初始月供較低的浮動利率貸款。

房貸銀行家協會（MBA）副主席兼副首席經濟學家Joel Kan表示：「受投資人對通膨及聯邦預算赤字的持續擔憂所驅動，上周房貸利率走高。」

ARM需求占所有房貸申請的比重升至8.5%，高於前一周的8%，為6月以來最高占比。5年期ARM平均利率從5.94%降至5.82%，與30年期固定利率的差距擴大至超過100個基點。整體申請量當周下降2.7%，其中轉貸申請下降6%——較去年同期減少25%，為2025年5月以來最緩慢的步調。購房申請基本持平，周減0.2%，但年增4%。

30年期固定利率目前比去年同期高出36個基點，固定與浮動產品之間利差不斷擴大，正在重塑一個多地區房屋庫存增加的房市中的借款人行為。由於聯準會將基準利率維持在3.50%-3.75%區間，下次聯邦公開市場委員會（FOMC）會議定於9月15日至16日召開，投資人正等待本周稍後公布的月度通膨數據，該數據可能使房貸利率朝任一方向大幅波動。

ARM占比攀升利差持續擴大

轉向ARM的趨勢標誌著與疫情時期相比的顯著逆轉——當時房貸利率跌至歷史低點，ARM需求僅勉強占申請量的3%。在2020年和2021年鎖定低於3%的30年期固定利率的借款人大多按兵不動，但面對6.85%固定利率的新購房者，日益傾向選擇利率5.82%的5年期ARM——兩者相差103個基點，對典型房貸而言意味著可觀的每月節省。

Kan補充道：「即使許多市場的房屋庫存有所增加，較高的房貸利率仍持續對有意購房的潛在買家構成壓力。」

2026年合規貸款上限在美國大部分地區為83萬2,750美元，部分高成本地區設有更高的上限。根據Mortgage Research Center的數據，超過該門檻的借款人面臨平均6.83%的巨額貸款（jumbo）利率。

轉貸活動創5月以來最慢步伐

轉貸申請上周跌幅最大，下降6%，且比去年同期低25%——為2025年5月以來最慢步伐。這一跌幅反映出，大多數可能從轉貸中受益的房主已在利率較低時完成轉貸，在當前水準下幾乎沒有轉貸誘因。

購房申請雖然周比持平，但仍比去年同期高出4%。MBA高級副總裁兼首席經濟學家Mike Fratantoni指出，「在許多本地市場，潛在買家有大量房屋可供選擇，這可能有助於支撐交易量。」

根據Mortgage News Daily的另一項調查，本周伊始房貸利率保持不變。聯準會的下一次政策決定將於9月15日至16日公布。如果本周公布的通膨數據高於預期，房貸利率可能進一步走高，進一步壓縮需求。若數據偏冷則可能提供喘息的空間，不過房貸利率與10年期美債殖利率的關聯度遠高於聯邦基金利率，而投資人對聯邦赤字的擔憂持續推升全球市場的殖利率。

本文僅供資訊參考之用，不構成投資建議。