中國資本管制催生內地買家430億港元香港房產管道

中國5月對未授權離岸券商的打壓，正將被套牢的港元資金引導至香港住宅房地產，形成豪華住宅上漲而中等價位單位面臨逆風的二元市場。

根據花旗研究報告，中國於5月22日及6月1日收緊跨境資本管制，對離岸券商的中國內地客戶形成「只賣不買」機制，可能將被套牢的港元資金引導至香港住宅房地產。

花旗分析師寫道：「豪華住宅買家受到的影響較小，因為他們可以通過離岸股息收入、海外家族企業或私人銀行管理的離岸結構獲得資金。而沒有香港身份證的單一中等價位住宅買家將受到更顯著的影響。」

該銀行表示，在2025財年，沒有香港身份證的個人買家購買了2,997套住宅單位，佔總交易量的5.5%。成交金額達313億港元，佔總成交額的7.2%，使這類買家成為受資本管制影響最大的群體。根據中原地產數據，2026年第一季度，中國內地買家在香港房地產上花費約430億港元，創下該時期的紀錄。

新規可能加速內地資金進入香港房地產市場的結構性轉變。由於離岸券商賬戶僅限賣出，客戶的證券再投資選擇有限，而香港住宅房地產的租金收益率平均約3.45%——高於港元存款利率——且房價年初至今已上漲9.3%。

不同價格區間的二元影響

根據第一太平戴維斯數據，第一季度價值至少1億港元的交易中，中國買家佔比超過一半，而2025年這一比例約為40%。這些高端買家通常擁有離岸資金或在境外經營業務，因此較不受新規限制。對於需要大額一次性付款的豪華單位，現有的離岸結構提供了緩衝。

中等價位買家的情況則有所不同。中國每年每人5萬美元的換匯額度限制了他們轉移資金的能力，而且他們缺乏港元收入或資產來獲得本地按揭貸款。許多人此前依賴離岸證券賬戶或保險產品來積累資金——而這些渠道現已受到限制。

資金輪動至實物資產

離岸券商賬戶的「只賣不買」限制，形成了一筆無法再投資於股票市場的港元資金池，而合規的離岸投資替代選擇仍然有限。花旗表示，香港住宅房地產是一個合理的選擇，租金收益率平均約3.45%，高於港元存款利率。房價自2025年低谷反彈10%後仍有上升潛力，儘管流動性低於股票。

2024年取消非本地住宅買家印花稅已引發內地買家參與熱潮，使其購房比例升至約三分之一。中原地產數據顯示，2026年前四個月內地買家購入物業的中位數價格為695萬港元，高於本地買家的543萬港元。

未來展望

新管制措施的有效性將取決於執法力度的強弱。花旗指出，為中國客戶提供服務的財富管理公司諾亞控股表示，使用內地賬戶的客戶收入佔公司總收入不到1%，且所有轉入投資賬戶的資金均來自海外銀行。這表明精明買家早已安排好財務結構以繞過資本管制。

對於開發商而言，資金輪動可能支撐交易量和房價，尤其在高端住宅領域。星展集團預測，在住宅供應逐步減少的支撐下——預計2026年至2028年平均每年完工約14,450套，而過去30年平均每年約18,000套——香港房價將在未來兩到三年內創下歷史新高。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。