開發商押注525萬美元 美國最空蕩市中心的復興之路

開發商 Asher Luzzatto 去年底以525萬美元購入丹佛市中心占地78.5萬平方英尺的 Energy Center 綜合體，較2013年買入價折讓97%，計劃將其中一半空間改建為約1,100套公寓。

「我們曾有過真正的輝煌年代，現在正在為此付出代價，」資深房地產高管 Bill Mosher 表示。他被丹佛市長任命協助重振陷入困境的市中心核心區。

Luzzatto 合計以845萬美元收購了四棟市中心辦公大樓——其中包括 Blackstone 在2015年以約1億美元買入的兩棟建築——並計劃增設書店、藝廊、兒童博物館和托兒中心。丹佛市中心發展局3月批准了史上最大一筆6300萬美元貸款，以支持該改建計劃。

這項賭注的關鍵在於，郊區工作者是否會從煥然一新的市中心核心區反向通勤上班；這個問題將決定 Luzzatto 的模式能否複製到聖路易斯、俄勒岡州波特蘭等其他陷入困境的美國市中心。

辦公樓價值暴跌正在重塑改建的經濟邏輯。根據公寓搜尋網站 RentCafe 統計，全美辦公樓轉公寓的改建管道在2026年初增長28%，達到90,300套。開發商表示，在加拿大亞伯達省卡加利，一項2021年啟動的市府補貼計劃已催生近兩打項目，其中八個已完工，租金獲利豐厚且需求強勁。

Luzzatto 極低的收購成本讓他在別人眼中風險重重的地方仍能算得過來帳。他以320萬美元買下兩棟十年前估值約1億美元的大樓——這個價格還低於 Blackstone 在疫情後投入的翻新費用。Energy Center 的兩棟大樓成本甚至低於丹佛 Cherry Creek 區某些獨棟住宅。改建後的單位租金從 Studio 約1,700美元到三房4,500美元不等，其中75套為可負擔住房。

改建成本仍然高昂

Luzzatto 僅是處理其中兩棟建築的石棉問題及更換單層玻璃窗，就要面對3000萬美元的帳單。丹佛的能源標準和建築法規進一步推高成本，不過市政府官員已著手簡化審批程序。這些建築物採用1970、80年代石油繁榮時期設計的長進深樓板和大型窗戶，為住宅改建提供了優勢，Luzzatto 表示，從高樓層可見的山景將是一大賣點。

「想像一下這是你的公寓，」他指著從29樓可見的落磯山脈說道。

挑戰在於說服那些已習慣遠端和混合辦公模式的工作者——丹佛的遠端工作率遠高於全國平均水平——搬進一個已經空蕩的市中心。如今到訪者看到的是一片空置店面、漆黑辦公樓層和空無一人的街道。然而 Luzzatto 認為，正是那些導致市中心空洞化的因素——遠端工作、郊區外流、辦公樓價值崩跌——為重塑創造了條件。

「如果這在丹佛行得通，那到哪裡都行得通，」他說。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。