歐洲房地產債券提供8%收益率 價值投資者大舉湧入

一位祖父曾參與理查·尼克森1960年總統競選搭檔的固定收益投資人，正大舉押注歐洲房地產債券，目標鎖定高達8%的收益率——這是一個多數機構資金已棄守的市場。

歐洲商業房地產債券正提供十年來最寬的利差，吸引一小群但持續增長的價值型固定收益投資人。此機會源於一個脫節現象：根據MSCI數據，歐洲大陸的房地產價值已從2022年高峰下跌15%至25%，但與這些資產相關的債務市場所反映的困境程度，遠比底層現金流所證實的更深。

「市場正在定價歐洲房地產，彷彿空置率將達到25%、租金將下跌30%，但我們實際看到的是多數主要市場的進駐率維持在85%以上，」這位投資人表示。他的祖父曾在1960年大選中擔任尼克森的競選搭檔。「認知與現實之間的差距，正是我們找到優勢的地方。」這位投資人管理著一支專門投資歐洲房地產信貸的基金，因公司政策要求不願具名，但他證實自2025年初以來，該基金已將超過4億美元配置於德國、法國和荷蘭的辦公、物流及住宅資產中的優先擔保票據和夾層債務。

該投資機會主要集中在單一資產和小型投資組合的CMBS交易中，而機構買家已在很大程度上撤出。2025年歐洲CMBS發行總額僅120億美元，低於2021年的280億美元，原因是銀行收緊放貸標準，且傳統買家轉向收益率為3%至4%、複雜性遠低於此的政府公債。結果是：根據Debtwire數據及該投資人的分析，投資級歐洲房地產債券的二級市場價格已跌至每歐元82至88美分，意味著優先級部分收益率達7%至8.5%，夾層部分則為10%至12%。

為何歐洲房地產債務看似便宜

看多論點建立在三大支柱之上。首先，再融資壓力正在累積：根據歐洲銀行業管理局的一份報告，約1800億美元的歐洲商業房地產貸款將於2026年和2027年到期，而歐洲央行升息將基準利率推升至3.25%後，許多借款人面臨更高的利息成本。其次，銀行縮表造成資金缺口——根據歐洲央行數據，歐洲銀行在2024年將CRE曝險降低了8%——而私人信貸基金僅能部分填補這一缺口。第三，經濟基本面正在穩定：2026年第一季歐元區GDP增長0.6%，且服務業PMI連續六個月保持在50以上，支撐了租戶需求。

該投資人認為，風險確實存在，但已被充分定價。根據仲量聯行數據，法蘭克福和巴黎的辦公室空置率已從2019年的4%和3%，分別上升至8%和6%。但這些數字仍遠低於許多美國城市15%至20%的水平。「歐洲辦公市場從未出現美國那樣的供過於求問題，」前穆迪信貸分析師Hannah Park表示，她目前負責歐洲房地產信貸領域。「更嚴格的規劃法規、更短的租賃期限以及更低的槓桿比率，意味著此處的修正幅度更淺、持續時間更短。」

逆向押注的催化劑

潛在重新定價的催化劑最早可能在2026年下半年出現，屆時歐洲央行預計將開始降息。貨幣市場目前預期到12月將降息75個基點，這將降低浮動利率CRE債務的總成本，並可能引發一波再融資活動。對債券持有人而言，這意味著比預期更快地按面值獲得償還——這將使當前兩位數的收益率在比市場預期更短的期限內鎖定。

該投資人的基金設有三年鎖定期，目標年化淨回報率為10%至12%，全部來自票息收入而非資本增值。「我們並非押注房地產價值的復甦，」他說。「我們押注的是債務將以面值償還。這是一種截然不同的風險——而市場正以巨大差距錯誤定價。」

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。