遺囑執行人可向遺產追討物業費用，終身租戶須承擔100%維護成本

根據MarketWatch「Moneyist」專欄9月1日發布的指引，在遺囑認證期間以個人資金墊付物業稅、維護及維修費用的遺囑執行人，可向遺產追討這些費用；而佔用其中一處物業的終身租戶一般須承擔該物業100%的維護開支。

該建議回應了一位讀者的問題。該讀者在一名兄長未能為父母的遺囑辦理認證、其後又無遺囑離世後，被任命為遺囑執行人。該遺產除物業分配外已大致完成認證程序。執行人的孿生兄弟擁有居住其中一間房屋的終身權利，而數名姪甥——即已故兄弟姊妹的子女——則期望獲得各自的遺產份額，但無意分擔物業稅、草坪維護、維修、保養或保險費用。

遺囑執行人可獲得公正合理的報酬，通常為遺產價值的1%至3%，具體取決於州法律及遺囑指示。遺囑認證通常需時四至十二個月，惟此個案因原任執行人去世而耗時更長。若遺產缺乏足夠現金支付認證期間的物業稅或其他開支，執行人可向法院申請批准在分配前出售物業，以避免進一步的債務、罰款或留置權。

此事的利害關係重大：遺囑執行人若未能妥善記錄開支或正確管理遺產，可能被其他受益人起訴。反之，持續以自有資金墊付物業開支卻無法獲得償還的執行人，實際上是在補貼那些毫無貢獻的親屬繼承。

償還權利與1%至3%的執行人報酬

在物業正式分配——即業權轉移至受益人——之前，所有開支均應由遺產償還，包括維護、草坪管理及物業稅。執行人應保留收據並記錄一切事項，因其作為受託人，在法律上有責任確保遺產得到正確管理。

一旦完成分配，規則即發生變化。若孿生兄弟已佔用其中一處物業，他應承擔水電費、維修及保養等日常費用。物業稅一般而言屬於遺產本身的職責範圍。

終身租戶須承擔100%的物業開支

終身遺產權賦予孿生兄弟在父母故居居住終身的權利，但此安排附帶條件。他通常須為此特權支付100%的費用——包括物業稅及維護開支。若終身租戶未能繳納當地物業稅，市或縣政府可於該住宅設定稅務留置權。在最壞情況下，物業可能透過稅務沒收拍賣出售以追回欠稅，屆時終身遺產權將告失效。

舉例而言，若物業以40萬美元售出而稅務欠款為1萬美元，剩餘的39萬美元通常會分配予終身租戶及任何其餘受益人。根據最高法院的裁決，政府在稅務欠款清償後不得保留超額資金。

若受益人在取得物業業權時相關費用仍未支付，執行人可提出分割訴訟以出售物業。此法律救濟途徑允許共同業主在其他業主拒絕配合開支時，強制出售共同持有的物業。當多名受益人持有不可分割的房地產權益且無法就管理或融資方式達成共識時，分割訴訟尤其具有相關性。

對任何擔任遺囑執行人者而言，更廣泛的教訓是：此職務承擔受託責任，但並不要求個人作出財務犧牲。遺產資金應涵蓋合理開支，終身租戶必須承擔其佔用期間的成本，而當受益人拒絕出資時，法院亦提供救濟途徑。遺囑認證及遺產法律因州而異，因此執行人應在採取行動前查閱當地規則並諮詢法律顧問。

本文僅供參考，不構成專業意見。遺產及遺囑認證法律因州而異，讀者應以最新官方來源核實現行規則，或諮詢合資格律師。