房贷利率突破 6.69% 成屋销售下滑 1.7%

7 月成屋销售下滑 1.7%，经季节调整后年化速度为 406 万户，因 30 年期固定房贷利率升至 6.69%——创逾一年新高——且创纪录的房价令潜在买家驻足观望。

「即便在过去几个月房贷利率攀升的环境下，房屋销售仍保持显著稳定，」全国地产经纪商协会首席经济学家 Lawrence Yun 表示。「毫无疑问，若平均房贷利率回落至 6% 附近，住房市场将会蓬勃发展。」

据 FactSet 数据，7 月的销售速度略高于经济学家预期的 405 万户，较去年同期上升 0.7%。美国房屋销售价格中位数按年上升 2% 至 434,100 美元，创 7 月历史最高水平。独栋住宅销售按月下滑 1.9% 至 369 万户，但较 2025 年 7 月上升 0.8%，中位价格上涨 1.9% 至 440,300 美元。公寓销售持平，中位价格上涨 2.2% 至 371,800 美元。

住房市场近三年来一直停滞在年化约 400 万户的销售速度附近，远低于约 520 万户的历史常态水准。随着 30 年期房贷利率连续五周攀升——据房地美数据，从 7 月 2 日的 6.43% 升至 8 月 6 日的 6.69%——可负担性仍是核心制约因素。首次购屋者占 7 月销售的 29%，低于 6 月的 33%，也远低于约 40% 的历史占比。

库存仍然紧张。7 月底未售房屋为 154 万户，较 6 月下降 1.9%，较去年同期低 0.6%——远低于疫情前约 200 万户的待售房屋典型水准。按当前销售速度计算，相当于 4.6 个月的供应量，而 5 至 6 个月的供应量才被视为供需平衡。

地区分化加剧，东北部房价飙升 5.2%

东北部销售上升 2%，当地房价中位数按年跳升 5.2% 至 563,800 美元，为全美升值最快地区。中西部下跌 2%，南部下滑 4.1%，西部基本持平。西部可负担性改善最为明显，上升 7.3%，紧随其后的是南部 6.1%、中西部 4.0% 和东北部 1.5%。

佛罗里达州表现突出，Yun 指出「房屋销售强劲增长，同时价格正在回升」——与去年同期该市场处于衰退形成鲜明反转。该州的反弹显示出，即使各市场借贷成本相近，地方住房动态仍可能与全国趋势出现显著分歧。

制约因素在利率而非需求

2026 年初，30 年期房贷利率曾一度跌破 6%，为 3.5 年来首次，短暂带来纾缓，随后利率重新攀升至 6% 中段区间。近期上行趋势反映市场对通胀上升的预期，因美伊冲突后油价飙升，推高了贷款机构用于定价住房贷款的长债收益率。

房屋销售仍较 2025 年前七个月高出 2.4%，表明市场正在趋稳而非恶化。但随着房贷利率处于逾一年来最高水平、库存仍然紧张，迈向更活跃市场的道路在于降低借贷成本。Yun 表示，若利率回落至 6% 附近，住房市场活动可望出现显著回升。

其影响已超出住房领域。建商、房贷机构及房地产投资信托均面临持续可负担性挤压带来的逆风。利率长期维持高位可能令新建项目保持低迷，进一步制约供应并强化价格底线，使首次购屋者的入市难度日益加大。

本文仅供参考，不构成投资建议。