房利美與房地美8月3日起收緊公寓貸款審查，取消簡化審核程序

公寓買家自8月3日起將面臨更嚴峻的房貸市場，因為房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）將終止有限度審查，改為對約四成的公寓購屋案要求全面的財務與結構檢查。

佛羅里達州羅德岱堡AD Mortgage執行長馬克斯·斯柳薩丘克（Max Slyusarchuk）表示：「這將使申請流程耗時更長，並導致大量申請案件被取消資格。」

這些變革源於2021年6月佛羅里達州瑟夫賽德（Surfside）南查普蘭塔大樓（Champlain Towers South）的坍塌事故，該事件造成98人死亡。房利美與房地美從銀行收購合格房貸並打包成住房抵押貸款證券，兩家機構在事故發生後數月內首先收緊了公寓承保標準，並於2023年將大部分措施改為永久性規定。新規將取消先前的簡化審查程序，該程序此前允許部分公寓項目在審查較少的情況下獲得貸款資格。

根據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據，6月公寓或合作住宅的中位價格為38萬美元，較去年同期上漲1.6%，而獨棟住宅的中位價格為44.64萬美元。根據美國人口普查局《美國住房調查》的數據，截至2023年美國約有860萬套公寓單位，這項政策調整可能影響住房市場的相當大一部分。

全面審查取代簡化檢查

根據新規定，除非公寓項目符合豁免條件——其中可包括一些較小型的開發案——否則銀行必須在將房貸出售給房利美或房地美之前，對業主協會的財務狀況、儲備金、保險覆蓋範圍及建築物狀況進行全面評估。代表公寓、業主協會和住房合作社社區的共同利益社區協會（Community Associations Institute）執行長道恩·鮑曼（Dawn Bauman）表示，先前約有四成涉及貸款的公寓購屋案使用了有限度審查。

鮑曼表示：「這將需要幾乎所有相關方投入額外的人工處理，對房貸銀行和社區協會來說尤其如此。」

抵押貸款銀行協會（Mortgage Bankers Association）的一位發言人表示，一旦銀行完成全面審查，該項目就會被登錄在房利美和房地美的系統中標記為已核准，這意味著同一棟建築的後續貸款無需重複審查。但鮑曼表示，如果項目未能達到承保標準，銀行可能會拒絕向買家提供房貸。

鮑曼表示：「我認為我們會看到一些在有限度審查下合格的建築，在全面審查下變得不合格，因為可能存在一些它們未符合的細節。但這並不意味著建築不安全或結構受損，也不代表建築的財務狀況出現問題。」

一家銀行拒絕貸款並不必然終止購房交易。有些銀行可能將貸款保留在自己的資產負債表上，而非出售給房利美或房地美，儘管這通常會產生額外成本。斯柳薩丘克表示：「如果銀行願意承做無法出售的貸款，它們會透過要求更高的頭期款或收取更高的利率來降低自身風險。」鮑曼指出，額外的程序障礙也可能讓現金買家佔優勢，因為他們可以在沒有房貸融資的情況下完成交易。

儲備金要求提高至15%

另一項將於1月4日生效的獨立政策，通常要求尋求房利美或房地美融資的公寓協會，將年度預算的至少15%撥入儲備金，用於重大維修和更換，而目前的比例為10%。

房利美在3月18日致銀行的信函中表示：「儲備金不足的公寓項目通常缺乏必要的資源來維護項目的實體狀況，或應付意外的營運開支。因此，業主可能因意外的特別攤派或較高的經常性攤派或管理費而承受重大的財務負擔，進而導致房貸違約或法拍。」

佛羅里達州議會在瑟夫賽德坍塌事故後也制定了自身的公寓改革措施，包括對老舊建築進行特別檢查，以及要求處理結構問題和提撥儲備金。房利美和房地美的全國性規定則將類似的審查標準擴展至全美各地的公寓項目。

包括共同利益社區協會、美國社區房貸機構（Community Home Lenders of America）和全美房貸經紀人協會（National Association of Mortgage Brokers）在內的貿易團體，於7月9日致函聯邦住房金融局（FHFA），要求將新融資規定延後一年實施。AD Mortgage也於7月16日另行致函該機構，要求修改或推遲這些變更。FHFA未回應置評請求。

鮑曼表示：「公寓協會並非房利美或房地美貸款要求的專家。有些建築可能不知道這項變更，因此無法遵守。」

對於有意購買公寓的消費者而言，實際的建議是在出價前先確認建築物的合規狀態。買家應詢問公寓協會是否擁有充足的儲備金、有效的保險，以及是否有重大的延遲維修項目，因為這些因素現在將決定房貸能否獲得批准。這些規定適用於出售給房利美和房地美的貸款，涵蓋美國市場上大多數的合規房貸。買家也應向自己的貸款銀行確認最新的政策細節，因為聯邦住房金融局可能會更新規定和時間表。

本文僅供參考之用，不構成投資建議。