美國50大都會區中38個房價低於開價成交

6月美國50大住房市場中有38個地區的房屋成交價低於開價，因借貸成本上升壓縮了買家預算，佛羅里達州和德州的賣家則降價以出清存貨。

Redfin首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示：「買家會立刻注意到房貸利率上升，因為這讓他們購房成本更高。賣家則需要一段時間才會意識到：『嘿，也許我該降低定價。』」

最大幅度的折扣集中在佛羅里達州和德州。邁阿密和西棕櫚灘的房屋平均成交價比開價低近5%，而6月南部大部分地區的買家通常支付低於開價2%至3%的價格。根據Redfin數據，全國僅約25%的房屋以高於開價成交，遠低於2022年疫情時期高峰的約55%。相比之下，舊金山、紐約和波士頓的賣家平均成交價略高於開價。

市場轉向對買家有利，恰逢租買差距收窄。根據Realtor.com數據，在50大都會區中，租賃入門級房屋仍比購買便宜，但每月節省的金額從一年前的923美元降至7月的858美元。全國入門級房屋租金中位數年減1.4%至1,695美元，連續第36個月下跌，而入門級房屋掛牌價跌幅更快，達2.9%。

折扣趨勢反映出賣家調整預期的速度比買家慢。費爾韋瑟指出，30年期固定房貸利率在7月為6.54%，仍遠高於2021-2022年購房熱潮期間約3%的水平，部分在高峰期購房的屋主在扣除佣金和交易成本後，幾乎沒有降價空間仍能獲利。

折扣最大的佛羅里達州和德州市場，在疫情期間及之後房屋建設激增，給了買家更多選擇。在這些都會區，保費和房產稅上升提高了持屋成本，縮小了買家池，同時給賣家帶來更大的談判壓力。

七個都會區租買差距收窄

租買的算盤正在少數市場發生變化。根據Realtor.com數據，七個都會區——奧克拉荷馬市、奧蘭多、西雅圖、邁阿密、坦帕、拉斯維加斯和納許維爾——入門級房價跌幅快於租金，同時薪資增長達到或超過全國3.8%的水平。奧蘭多最接近月度交叉點，買房每月僅比租房多花19美元。奧克拉荷馬市的入門級房掛牌價下降9%，同時平均週薪上漲4.1%。

Realtor.com資深經濟學家徐佳怡（Jiayi Xu）表示：「購房條件的改善並不會自動促成購房決定，尤其是在租房仍然更便宜的情況下。但這些條件確實給租戶在做出決定時提供了更多靈活性和信心。」

對買家而言，議價空間取決於市場和個別房屋。費爾韋瑟建議查看當地的成交價對開價比率——即開價與最終價格之間的典型差距——並關注在市場上的掛牌時間。新近掛牌的房源仍可能吸引多個報價，而掛牌數週或已降價的房屋則提供更多空間。買家也可以要求賣家承擔成交費用或提供維修抵免，而現金報價通常能增強買家地位，因為這類報價更有可能完成交易。

紐約Coldwell Banker Warburg房地產經紀人比爾·科瓦爾丘克（Bill Kowalczuk）表示：「在庫存仍然有限且需求強勁的社區，定價合理的房屋仍然銷售迅速，且經常出現多個報價。我們真正看到的是更平衡的市場，定價再次變得重要。」

負擔能力約束仍是關鍵因素。即使有折扣，7月美國50大都會區購買入門級房屋的平均每月成本為2,553美元，而創紀錄的高房價意味著10%的首付仍需要可觀的儲蓄。如果房貸利率維持在當前水平附近且賣家繼續降價，對買家有利的趨勢可能持續至2027年；如果利率大幅下降，競爭可能迅速回歸，抹去買家已獲得的談判優勢。

本文僅供參考，不構成投資建議。