住房法案以396-13票在眾議院過關，重大監管改革入列

眾議院於5月27日以396-13票通過《21世紀住宅負擔能力法案》（21st Century ROAD to Housing Act），這是自1970年代以來首次更新製造房屋規範，並刪除導致工程延宕數月的重複性環境審查。

「這項法案並非萬靈丹，但立法追求的是進步，而非完美，」協助起草該法案的阿肯色州共和黨眾議員J·法蘭奇·希爾（J. French Hill）在一份聲明中表示。「這些供給側改革將產生實際效果，增加全國各地的住房建設。」

該法案更新了住房與都市發展部（HUD）的「HOME投資夥伴計畫」——這是聯邦最大的專用於可負擔住房的整筆補助金，自1992年以來從未重新授權。法案還取消了聯邦對製造房屋的永久底盤強制規定——這項1970年代的要求為工廠建造的住房增加了不必要的成本。社區銀行相關條款則現代化了保管存款和互惠存款的監管處理方式，使地方貸款機構能夠保留更多資本用於房貸和建設融資。

該法案現已送回參議院。參議院早前通過的版本中包含一項條款，要求擁有超過350戶的建後出租（build-to-rent）投資者必須在七年內出售。眾議院刪除了該條款，讓一度暫停該領域新投資的行業感到鬆一口氣。根據土地用途律師事務所Withey Morris Baugh PLC的亞當·鮑（Adam Baugh）說法，鳳凰城作為全美建後出租增長最快的城市（全市共三萬戶），開發商為規避強制出售要求，已將資金轉向聯排別墅社區。

建後出租暫獲喘息

鮑表示，參議院原本的七年強制出售要求實際上凍結了新的建後出租投資。投資者停止向獨棟住宅租賃社區——這些開發項目以平房風格住宅為特色，供長期租賃而非自住——投入資金，並將資金轉向每棟建築含三戶或以上的聯排別墅項目以規避監管。

「吸引投資者進入該資產類別的能力立即中斷，」鮑說。眾議院的修正版本「改善了鳳凰城地區建後出租行業的前景」，但他補充道，業界參與者仍在觀望，等待法案正式成為法律。

眾議院與參議院版本的歧異意味著法案的最終形態仍不確定。眾議院議長麥克·強生（Mike Johnson）形容該法案為「立即解決住房可負擔性問題的變革性立法」，而加州民主黨眾議員瑪克辛·沃特斯（Maxine Waters）則稱其為「最終解決可負擔住房與無家可歸危機的重大一步」。

監管精簡與社區銀行影響

除了建後出租之爭，該法案最持久的影響可能來自其監管精簡條款。刪除HOME計畫下的重複性環境審查針對的是一個具體瓶頸：需要多項聯邦批准的項目往往面臨順序審查而非同步審查，導致數月的延誤與數百萬的持有成本。製造房屋規範的更新——自1970年代以來的首次——解決了該行業的發展障礙。該行業約占新建獨棟住宅的10%，但受到過時的聯邦強制規定限制，使得工廠建造的房屋比現場建造的房屋更昂貴。

社區銀行條款則解決了住房供應的另一個限制因素。通過現代化保管存款和互惠存款的監管處理方式，該法案旨在將存款保留在地方，而非迫使社區銀行將資金存放在大型機構。這項轉變可能增加可用於建築貸款和房貸的資金池，特別是在大型全國性銀行覆蓋有限的市場。

住房可負擔性危機——全國累計短缺約380萬戶——已成為國會中罕見的兩黨共識領域。眾議院396-13的投票結果反映了這一共識，但參議院對修正版法案的回應將決定這些改革是成為法律，還是在兩院協商中擱淺。

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