伊朗戰爭推升美國房貸利率至6.51%，凍結房市春季復甦

伊朗戰爭逆轉了美國住房負擔能力來之不易的改善，將房貸利率推至九個月高點，並凍結了市場原本緩慢的春季復甦。

伊朗戰爭已將美國房貸利率推升至6.51%，創九個月新高，中斷了自2023年底以來住房負擔能力的逐步改善。根據房地美（Freddie Mac）的數據，30年期房貸平均利率攀升至該水準，原因是10年期公債殖利率因市場擔憂能源危機將推高通膨而升至4.49%。

「我們所看到的改善實際上在此被中止了，」摩根士丹利美國住房策略師Jim Egan表示。今年1月初，他曾預期房貸利率將在年底前降至5.75%。

根據Burns負擔能力指數（Burns Affordability Index），購房者現在將42%的收入用於住房成本。該指數的計算基礎是一套中位價現有房屋的10%首付。這仍然極度難以負擔，但已優於2023年底48%的高峰。自2月28日戰爭爆發以來，先前推動改善的主要因素——房貸利率下降、房價漲幅放緩以及收入上升——已全部轉向。

這種逆轉恐使房市陷入第四年的連續停滯。摩根士丹利修正後的展望不再預期房貸利率在2027年底前跌破6%，將任何實質性的復甦推向更遠的未來。該銀行指出，目前約有一半的未償還房貸利率仍低於4%，這意味著屋主仍不願賣房放棄其超低成本的融資。

負擔能力改善化為烏有

約翰伯恩斯研究與諮詢公司（John Burns Research & Consulting）研究總監Rick Palacios表示，住房負擔能力此前正經歷「冰川般」的改善。以住房成本與收入比率衡量，難以負擔的程度在兩年半前達到高峰，隨後一直在緩慢下降。全國房價漲幅放緩，連續九個月價格漲幅低於整體通膨率。根據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據，市場上的獨棟住宅供應已恢復至疫情前水準。

所有這些都在發揮作用，直到利率開始朝錯誤的方向移動。房貸利率在戰爭爆發前夕曾短暫跌破6%——這是自2022年以來利率首次以5開頭。週二發布的標普CoreLogic凱斯-希勒美國全國房價指數（S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price Index）預計將顯示房價繼續橫盤整理。

戰爭對住房需求的衝擊

這場戰爭還擾亂了全球能源供應，推高了油價和整體通膨。在美國對伊朗導彈發射設施及荷姆茲海峽周圍船隻發動其所稱的「自衛打擊」後，布倫特原油週二上漲3.3%至每桶99.4美元。這些襲擊發生在伊朗談判代表與卡達調解人在杜哈會談數小時後，美國國務卿盧比歐（Marco Rubio）表示，談判因「對一個詞、一句話的分歧」而陷入僵局。

油價上漲透過債券市場直接傳導至房貸利率。當投資人將更高的通膨預期納入定價時，房貸利率所追蹤的10年期公債殖利率就會上升。據白宮表示，這場戰爭已使美國損失至少290億美元，並擾亂了全球經濟。德國工商總會（DIHK）將其2026年成長預測從年初的1%下調至0.3%，理由是戰爭帶來的經濟後果。

在進入關鍵的春季銷售旺季之際，房地產經紀人和房屋建築商原本希望較低的房貸利率最終能讓買家重返市場。然而，2026年正成為美國房市連續第四年實質凍結。解凍何時發生，將取決於戰爭的結果、油價的走勢以及最終的債券市場。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。