洛杉磯「豪宅稅」導致公寓營建許可量驟降 46%

2022 年旨在資助經濟適用房的「豪宅稅」反而導致多戶住宅開發停滯，營建許可跌至十年來的最低水平。

洛杉磯一項旨在資助經濟適用房的豪宅銷售稅實施後，新建多戶住宅的營建許可量暴跌了 46%，引發了人們對該政策副作用的質疑。這項被稱為 ULA 提案的稅收自 2023 年生效以來，抑制了開發活動，大型可開發土地的銷售額下降了近三分之二。

「確實出現了一些意想不到的後果，」最初支持該稅種的非營利組織加州社區基金會首席執行官米格爾·桑塔納 (Miguel Santana) 表示。開發商表示，這項針對總銷售額徵收的稅款不考慮項目是否盈利，已使得在該市進行建設變得不再可行。

該市去年僅發放了 7,363 套多戶住宅單元的許可，低於 2022 年的 13,600 多套，為 2013 年以來的最低年度數據。該稅項對超過 530 萬美元的銷售徵收 4% 的費用，對超過 1060 萬美元的銷售徵收 5.5% 的費用，這不僅打擊了豪宅，也打擊了緩解該市住房短缺所必需的公寓樓和閒置土地。

這一後果使得廢除該措施的提案登上了 11 月的投票，並獲得了房地產投資者和科技億萬富翁提供的 1400 萬美元資金支持。辯論的焦點在於住房建設的迫切需求與通過對高價值房地產徵稅來解決日益嚴重的無家可歸危機的進步目標之間的博弈，該市的開發前景懸而未決。

該稅項沒有區分貝爾艾爾 (Bel-Air) 的豪宅和市場價格的公寓樓。雖然支持者將其宣傳為「對超級豪宅徵收的微小稅收」，但城市數據顯示，39% 的收入來自商業、多戶住宅和閒置土地銷售——而這些正是擴大住房供應的關鍵房產。

「自該稅項通過以來，我們還沒有在洛杉磯市啟動過任何多戶住宅項目，」LaTerra Development 執行董事克里斯·托特洛特 (Chris Tourtellotte) 表示。他的公司此前在該市每年建設 500 到 1,000 套住宅，現在正轉向加州其他城市以及德克薩斯州等地。

收入不足與支出困境

ULA 提案的支持者此前預計該稅項每年將產生 6 億至 11 億美元的收入。然而，實際徵收額遠低於預期。雖然原文章中的總徵收數據尚不明確，但顯而易見的是，截至 4 月 30 日，已徵收資金中僅支付了 1.194 億美元，主要用於租房協助和驅逐辯護。

另有數億美元承諾用於建設或改造經濟適用房，但過程緩慢且成本高昂。目前計劃接受該稅款資助的 1,790 套新公寓預計平均每套成本為 779,955 美元（約合 78 萬美元），這一數字凸顯了該計劃的效率低下。

「這是一個關於此類投票箱立法的經典教訓，」加州大學洛杉磯分校城市規劃教授邁克爾·曼維爾 (Michael Manville) 說。哈佛商學院的一項研究估計，銷量下降將導致傳統房產稅收入減少，其金額相當於豪宅稅收入的 80%。

全州範圍內的戰鬥迫在眉睫

這場洛杉磯當地的爭端即將擴大到全州。由霍華德·賈維斯納稅人協會 (Howard Jarvis Taxpayers Association) 發起的一項倡議已獲得 11 月投票資格，該倡議不僅將廢除 ULA 提案，還將廢除舊金山和奧克蘭等加州其他城市類似的房產轉讓稅。

支持者已籌集了 1400 萬美元，其中科技億萬富翁彼得·泰爾 (Peter Thiel)、埃里克·施密特 (Eric Schmidt) 和克里斯·拉森 (Chris Larsen) 提供了大量捐款。與此同時，一個特別市議會委員會正在研究對該稅收進行修改的可能性，儘管任何變動都需要再次進行全民投票。

「這是一項大膽的舉措，是一項民間倡議，人們確實通過它表達了他們的意願，」主持該委員會的洛杉磯市議員伊莎貝爾·胡拉多 (Ysabel Jurado) 說。支持者認為，高利率才是建築業放緩的主要原因（這是一種全國性現象），而開發商正將這項稅收當作替罪羊。

「目前提出的是基於錯誤研究和房地產行業編造的宏大敘事而進行的劇烈變革，」United to House LA（該措施的宣傳聯盟）執行主任喬·唐林 (Joe Donlin) 說。他稱這項稅收是「該市的重要資產」。

本文僅供參考，不構成投資建議。