邁阿密人口縮減，百萬富翁飆升 94% 推動豪宅分化

大量的財富湧入正在將邁阿密重塑為一個更富裕、規模更小且分化更嚴重的城市，在豪宅建設熱潮中，工薪階層正被迫遷出。

邁阿密的人口縮減呈現出一個鮮明的悖論：過去十年間，其百萬富翁人數激增了 94%，推動了高端開發熱潮，將長期居住的居民擠出了市場。富裕買家的湧入——通常是為了逃離紐約等高稅收地區——使這座城市轉型為全球奢侈品中心，同時也為中產階級和底層民眾製造了嚴重的負擔能力危機。

「邁阿密正變得截然不同，」兼職居住在邁阿密海灘的城市規劃專家及作家理查德·佛羅里達（Richard Florida）表示。「我們從未見過這種規模的財富遷移，」他指出，並補充道，「年輕專業人士進入這裡的門檻正變得越來越高。」

經濟分歧非常顯著。根據 Henley & Partners 的報告，2014 年至 2024 年間，邁阿密的百萬富翁人數飆升至 3.88 萬人，增長速度位居全美第二。這筆財富助力了高端房地產市場，今年第一季度 100 萬美元以上的住房銷量增長了 20%，遠超整體市場 7% 的增幅。與此同時，邁阿密-戴德縣 2025 年遷往其他州的居民淨流出量創下全美大都市區之最。

這座城市現在成了分層經濟的典型案例，飆升的房地產稅收（自 2019 年以來增長 66% 至 34.3 億美元）資助著一個對於維持城市運作的服務階層來說日益宜居性降低的城市。邁阿密-戴德縣有一半的家庭被視為「住房負擔過重」，且廉租房缺口超過 9 萬套，隨著貧富差距擴大，該市在維持勞動力供應方面面臨長期挑戰。

億萬富翁的拉鋸戰

財富流向邁阿密是推力和拉力共同作用的結果。該市長期以來憑藉優越的商業環境、溫暖的氣候和充滿活力的生活方式吸引資金。這種趨勢在疫情後加速，諸如 Citadel 首席執行官肯·格里芬（Ken Griffin）等知名高管將其對衝基金從芝加哥遷至此處。對 IRS 數據的分析顯示，從其他州遷入邁阿密-戴德縣的新居民平均調整後總收入為 17.8 萬美元，是遷出者的兩倍多。

同時，其他大城市的稅收政策正積極地將富人推離。在紐約市，針對豪宅第二居所提議徵收的「非自住房產稅」遭到了高淨值個人的強烈抵制。曾在曼哈頓購買了一套創紀錄的 2.39 億美元頂層公寓的格里芬一直是堅定的批評者，他威脅要「加倍」在商業友好型邁阿密進行擴張。這種動態使邁阿密成為其他地區「稅收富人」政策的直接受益者，吸收了其他州可能面臨流失風險的資本和納稅人。

天際線巨變，城市正分裂

新資金正在顯著改變城市的天際線。一波超級摩天住宅樓正在重新定義濱水區，包括 100 層的華爾道夫酒店（Waldorf Astoria）和 80 層的奇普里亞尼公寓（Cipriani Residences）。開發商利用預售融資模式降低了建設風險並縮短了週期，這種模式在紐約等更成熟的市場很難實現。華爾道夫酒店背後的開發商 PMG 執行合夥人瑞安·謝爾（Ryan Shear）表示，這種靈活性賦予了邁阿密吸引全球投資的關鍵優勢。

建築師塞繆爾·索爾迪（Samuele Sordi）表示，這種垂直增長迎合了優先考慮體驗和健康的「新型全球居民」。結果就是奢侈配套設施的爆發，從僅限受邀進入的私人俱樂部（如 Seia Club）到高端餐廳（如 Amazónico），甚至還有售價高達 550 萬美元的收藏家名車豪華車庫。曾經破舊的家具中心邁阿密設計區（Miami Design District），自 2019 年以來銷售額增長了 350%。

然而，這種華麗的轉型也有其陰暗面。該大都市區的房價中位數約為 38.5 萬美元，但現金買家和高收入者的湧入使得許多人無法負擔住房。邁阿密-戴德縣一半的家庭將其收入的 30% 以上用於支付房租或房貸。

前縣政府雇員賈斯敏·傑米森（Jasmine Jamison）的故事揭示了其中的代價。她舉家遷往佐治亞州亞特蘭大郊區，那裡一棟四居室房屋的成本與他們在南佛羅里達租賃的較小聯排別墅相當。「邁阿密已經變得讓人無法生存，」她說道。這種工薪階層的流失促使一些當地企業主——如餐飲業者馬特·庫舍爾（Matt Kuscher）——開始採取行動，為員工建造平價公寓。但面對 9 萬套的住房缺口，這些小規模嘗試只是杯水車薪。

這座城市現在常被拿來與舊金山作比，後者的住房負擔能力早已將中產階級擠走。隨著邁阿密繼續吸引全球財富，它面臨著一個關鍵挑戰：如何防止構成城市基石的社區發生「大規模徹底流失」。

本文僅供參考，不構成投資建議。