房貸利率突破6.6% 聯準會鷹派立場加深房市低迷

美國房貸利率已逆轉春季短暫跌勢，重新回升至6.6%以上，原因是地緣政治衝擊與鷹派聯準會澆熄了房市復甦的希望。

在房貸利率逆轉春季短暫回落、重新站上6.6%之際，聯準會釋出進一步緊縮信號，地緣政治動盪也重新點燃通膨擔憂，美國房市第四年的銷售低迷正持續加劇。

「他的訊息中幾乎沒有為購房者帶來立即緩解的希望，」LoanDepot 投資長兼首席經濟學家 Jeff DerGurahian 在談及聯準會主席Kevin Warsh上週的新聞發布會時表示。

根據 Mortgage News Daily 的數據，30年期固定利率週一升至6.66%，此前一週曾因停火協議短暫重開荷莫茲海峽而觸及6.47%。但隨著區域緊張局勢再度升級，該航道於週末再次受限，這波緩解迅速消失。利率曾在2月底跌至6%以下——為2022年以來首次——但在5月因美國與以色列對伊朗的聯合軍事行動推高油價後，再度飆升至6.5%以上。

由於5月消費者物價年增4.2%，創三年新高，且18位FOMC委員中有9位預測今年至少升息一次，房貸利率走勢仍傾向上升。美國銀行預期9月、10月和12月將總計緊縮75個基點，將聯邦基金利率推升至4.25%至4.50%區間。德意志銀行則預測9月和12月將各升息25個基點。對於處於連續第四年銷售低迷的房市而言，此一展望可能進一步延長凍結期。

Redfin 數據顯示，在截至6月14日的四週內，購買中位價房屋並支付20%頭期款的買家，其典型每月還款額達到2,647美元，為約一年來最高。包含保險和維護費用在內的購屋成本也同步上升。抵押貸款銀行家協會與全美房地產經紀人協會均預測今年房貸利率均值為6.5%。

「我們在通膨方面的處境比2月時更糟，」Homes.com 首席住宅經濟學家 Brad Case 表示。「我認為沒有理由預期房貸利率會出現實質性的下降。」

聯準會鷹派轉向使房市承受壓力

主席 Warsh 表示，目前的利率水準對房市具有限制性，但補充指出聯準會政策並非影響房市條件的唯一因素。美國銀行經濟學家 Aditya Bhave 形容 Warsh 的語氣為「策略性鷹派」，並指出7月升息「已在考慮之中」。隨著供給衝擊加劇了黏性通膨，聯準會的耐心正在削減，Bhave 預測核心PCE物價年增率將達3.5%。

上一次聯準會在房市處於多年低迷期間釋出緊縮週期信號是在2018年，當時四次各25個基點的升息將30年期房貸利率推升至5%以上，成屋銷售連續九個月下滑。當前環境更為嚴峻：房貸利率較當時高點高出約150個基點，且房價持續攀升。

買家與屋主面臨等待遊戲

理財規劃師建議不要試圖猜測市場時機。「應關注個人時間規劃，而非宏觀經濟波動，」田納西州諾克斯維爾的理財規劃師 Skee Orr 表示。他建議優先考量預算限制，而非等待可能隨時逆轉的25個基點降息。

對於現有屋主而言，6.5%中段的利率水準為那些鎖定7.5%以上房貸利率的人開啟了一個再融資窗口。但科羅拉多州萊克伍德的理財規劃師 James Mayo 表示，只有在新利率至少低半個百分點，且借款人計劃長期持有以攤平手續費的情況下，再融資才有意義。若在房貸已進行五年時重新設定為30年期貸款，總利息支出可能多出數千美元。

房市的走向取決於通膨是否能夠放緩到足以阻止聯準會兌現其鷹派信號。在荷莫茲海峽仍是衝突熱點、核心通膨高於央行2%目標的情況下，短期內的利率緩解似乎難以實現。

本文僅供參考，不構成投資建議。