油價飆升打亂降息預期 房貸利率升至6.87%

受伊朗局勢再度升溫推高油價、債券殖利率隨之走揚影響，30年期固定房貸平均利率週一上漲6個基點至6.87%，創2025年6月以來新高。

「雖然利率在技術上處於一年多來最高水準，但並未出現令人意外的爆發性新動能，」Mortgage News Daily營運長Matthew Graham表示。「相反的，這更像是受常見因素驅動的緩慢攀升：通膨預期、債券發行量居高不下，以及經濟韌性。」

該利率自週四以來已上漲12個基點，過去兩個月累計攀升逾30個基點。在2月底對伊朗開戰的前一天，30年期固定利率為5.99%。若以45萬美元（約全國中間價位）購屋、三成頭期款搭配30年期固定房貸計算，每月本金加利息還款現為2,363美元，較2月底多出207美元。

在房價再度加速上漲之際，不斷攀升的融資成本正進一步壓縮購屋負擔能力。根據最新標普CoreLogic Case-Shiller房價指數，全美6月房價年增1.5%，高於5月的1.2%漲幅。「由於潛在購屋者的融資成本維持在高檔，現有屋主仍不願放棄先前鎖定的低房貸利率，」標普道瓊斯指數大宗商品副總監Rebecca Kaufman表示。

此波漲勢與10年期美國公債殖利率同步，銀行業者以該指標作為房貸定價參考。伊朗衝突再度升溫推高原油價格，助長通膨預期並帶動債券殖利率上揚。房利美每週調查顯示，截至週四30年期固定利率平均為6.66%，高於前週的6.65%及一年前的6.56%。常被轉貸族群參考的15年期固定利率平均為5.98%，高於一週前的5.95%及一年前的5.69%。

市場原本預期今年利率將下滑，但對伊戰爭及隨之而來的油價上漲徹底顛覆了此一看法。Graham所提出的三大因素——通膨預期、債券發行量居高不下與經濟韌性——均存在變數，意味著房貸利率的走向仍充滿不確定性。

購屋負擔能力進一步惡化

當利率上升時，符合房貸資格的借款人減少，因為每月還款額增加會推升銀行業者評估放款風險所用的負債收入比。此外，房價也因部分地區供應吃緊而再度加速上漲。利率上升與房價攀升的雙重壓力正迫使更多潛在買家退居觀望，使今年成屋銷售持續陷入低迷。

房貸利率上升可能使借款人每月增加數百美元的成本，限縮購買力。隨著利率攀升，潛在購屋者可能選擇延後購房，這也是今年美國房屋銷售持續疲軟的原因之一。

上一次30年期利率在當前水準附近交易是在2025年6月，當時一度觸及6.87%，隨後在夏秋兩季逐步回落。那段時期呈現類似格局：通膨預期升溫與強勁的經濟數據支撐債券殖利率維持高檔，房貸利率隨之走高。當前這波行情不同之處在於，伊朗衝突帶來的地緣政治風險為整體情勢增添了供給面衝擊，使利率走向更難以預測。

接下來怎麼走

房貸利率的未來走向取決於多項變數：油價是趨於穩定還是繼續攀升、通膨數據如何演變，以及聯準會在下一次政策會議上釋出什麼訊號。若原油價格持續上漲，債券殖利率——連帶房貸利率——可能進一步走高。若衝突降溫、通膨趨緩，年初許多人預期的緩慢下行趨勢可望重啟。

目前而言，購屋者面對的是一個融資成本與房價雙雙不利的市場。中間價位房屋每月多出207美元的還款負擔，換算每年約增加2,484美元（未計入稅費與保險）。對於在現行利率下勉強達到貸款資格的購屋家庭而言，這個差距可能是決定購房或繼續等待的關鍵因素。

本文僅供資訊參考之用，不構成投資建議。