紐約市5億美元第二住宅稅遭遇法院暫緩，9月18日截止期限迫近

紐約市針對「pied-à-terre」（第二住宅）徵收的稅項，預計每年可帶來5億美元收入，如今正面臨法院挑戰與行政混亂。已有17,000名業主收到警告通知，其中約7,000人已提出上訴。

市財政局表示，由於有時無法確認某住宅是否作為主要住所，因此有意擴大通知發送範圍，這也解釋了為何一些長期紐約居民會收到「您可能須繳納……」的信函。

此稅項適用於價值500萬美元或以上、且非業主主要住所的住宅，直系親屬居住於該物業或長期出租者可獲豁免。由市政府估價為100萬美元或以上的公寓大樓（condo）與合作社住宅（co-op）同樣須繳稅，因為一項數十年歷史的州法要求財政局將這些物業按租賃大樓方式估值——這種方法通常得出的估值遠低於市場價值。市政府估計，估價100萬美元的公寓實際市值約為500萬美元。

首批稅款將於2027年1月1日到期，但這項新稅的推行遠未塵埃落定。史泰登島一名法官本週應業主訴訟要求頒布緊急暫緩令，市政府已提出上訴。下一次聽證會定於8月31日舉行。業主須在9月18日前對稅項提出異議或申請豁免，市政府則須在年底前確定最終名單。

兩階段推行與估值改革

在稅項實施的前兩年，財政局正在制定一套新的估值公式，使公寓與合作社住宅的評估更貼近其實際價值。自2028年7月起，所有pied-à-terre物業將在統一制度下適用相同的500萬美元價值門檻與稅率。

州長凱西·霍楚（Kathy Hochul）今年稍早估計約有10,000處物業須繳納此稅，但財政局向17,000名業主發出了警告通知。財政局標記的更廣泛名單涵蓋960,000處物業，僅作為粗略參考起點，並非最終確定誰須納稅。財政局將可能須繳稅的物業列入名單，但同時指出「絕大多數」不會被徵稅。

豁免規則十分嚴格。財政局根據今年1月5日物業的使用情況追溯適用此稅。現在改變pied-à-terre的用途——例如出租或讓直系親屬入住——最早也要到下一個財政年度才會生效。

法律爭鬥與政治妥協

史泰登島一名州法官週一應一群業主提起的訴訟，頒布緊急暫緩令以中止稅項推行。數小時後，市長曼達尼（Mamdani）辦公室提交上訴通知，市政府表示此舉自動觸發中止執行（automatic stay），實際上令法院命令暫緩生效，直至更高法院作出裁決。原告律師蘭迪·馬斯特羅（Randy Mastro）週二致函質疑自動中止的有效性，主張暫緩令仍然有效。

總統川普曾表示他希望阻止這項稅收，但目前尚不清楚他能動用哪些聯邦手段來干預一項州稅法。憲法限制總統單方面干涉地方法律。一些律師推測，川普可能動用扣留聯邦資金或指示司法部調查該稅項是否合憲等手段。

這項稅收是曼達尼先前提出對企業與富人加稅的更廣泛方案——預計每年可帶來約90億美元收入——在霍楚（必須批准稅制改革）那裡幾乎未獲支持之後的折衷產物。她表示那些提案會嚇跑高收入人士和企業，使其離開紐約市。規模約5億美元的pied-à-terre稅遂成為奧爾巴尼更能接受的選項。

對受影響的業主而言，利害關係重大。一處價值500萬美元或以上、且非主要住所的住宅，如今背負著一項重複性的年度稅務負擔，而法律不確定性仍無結束跡象。9月18日提出異議或申請豁免的截止期限是當前的首要行動事項，但法院案件與市政府的上訴可能在首期稅款到期前重塑此稅的適用範圍。

本文僅供參考，不構成專業建議。文中提及的稅率、截止日期與政策以發布日期當下的資訊為準；讀者應以紐約市財政局最新官方公告為最終依據進行核實。