星木地產信託 (STWD) 股價下跌，導致股息收益率達到 10.4%，但其股息覆蓋率已降至 89.6%，引發了對派息可持續性的質疑。這發生之際，聯準會開始降息，預計最終將有利於抵押貸款不動產投資信託基金 (mREIT) 行業。
星木地產信託 (NYSE:STWD) 在 聯準會 於 2025 年 9 月首次降息後，股價出現顯著下跌。這一走勢使該抵押貸款不動產投資信託基金 (mREIT) 的股息收益率升至 10.4%。更廣泛的 mREIT 行業 正處於一個複雜的環境中，其特點是利率調整帶來的即時逆風和未來潛在的順風。
儘管股息收益率具有吸引力，但 STWD 的股息覆蓋率已引起投資者關注。該公司的股息覆蓋率目前為 89.6%，反映出環比下降 420 個基點。這表明 STWD 當前的可分配收益未能完全覆蓋其每股 0.48 美元的季度分配，這相當於每年 1.92 美元的股息。值得注意的是，STWD 自 2014 年以來一直保持穩定的股息，這一因素在一定程度上緩解了對立即削減股息的擔憂，並得到其 11 億美元可隨時動用流動性的支持。
市場對 聯準會 9 月降息的反應說明了 REIT 行業的微妙環境。雖然普遍預期較低的利率將有利於不動產，但初期階段創造了一個「過渡區」，在此期間包括 STWD 在內的 REITs 經歷了下行壓力。這與 2022 年聯準會開始加息週期時觀察到的類似趨勢相符。CME FedWatch 工具 表明，隨後連續降息的可能性為 100%，摩根大通全球研究 預計 2025 年還將有兩次降息，2026 年還將有一次。這一展望表明非衰退性寬鬆週期，在此期間，標普 500 指數 和美國高收益公司債券等風險較高的資產通常表現積極。對於 STWD 而言，持續較低的利率預計將刺激 商業不動產 市場的活動，可能提振公司的財務業績。
星木地產信託 報告稱，2025 年第二季度可分配收益 (DE) 為每股攤薄 0.43 美元，GAAP 收益為每股 0.38 美元。相比之下，2025 年第一季度 DE 為每股 0.45 美元。該公司已展現出強勁的資本部署，第二季度投資 32 億美元，2025 年上半年投資 55 億美元，超過其 2024 年的總資本部署。一項重要的策略舉措是收購了 Fundamental Income Properties，這是一個淨租賃不動產營運平台，交易額約為 22 億美元，於 2025 年 7 月 23 日左右完成。此次收購預計將增加可分配收益，並增強 STWD 的多元化努力。截至 2025 年第二季度，美國辦公物業 在 STWD 多元化資產基礎中僅佔 9%（按 Fundamental 收購後的備考計算為 8%），商業貸款佔總資產的 56%，此外還有住宅、基礎設施貸款和自有物業。
星木地產信託 董事長兼首席執行官 Barry Sternlicht 強調了公司的適應性策略：
「我們繼續展示了我們多引擎平台的實力和靈活性。雖然商業不動產貸款仍然是我們業務的基礎部分，但它現在約佔我們資產基礎的一半——這反映了我們多元化和發展的程度。我們的資本部署已經超過 2024 年全年水平，我們正在各個領域看到強勁的投資機會。我們處於一個極佳的位置，可以利用當今的環境。」
星木地產信託 總裁 Jeffrey DiModica 強調了公司的財務實力：
「自我們 IPO 以來，我們已籌集了超過 200 億美元的資本，證明了我們在所有市場條件下獲取流動性的能力。我們定期貸款最近的重新定價達到一流水平，反映了市場對我們策略和信用狀況的信心。憑藉 50 億美元的無抵押資產、超過 14 億美元的未實現物業收益、近期無債務到期以及多元化的業務模式，我們擁有推動審慎增長和抓住未來誘人機會的工具和財務實力。」
聯準會 在 2025 年及 2026 年持續降息的前景是 STWD 的一個關鍵因素。較低的利率預計將刺激 商業不動產 市場，並透過可能降低借貸成本和增加投資機會來改善公司的財務狀況。STWD 正在積極為增長做準備，已於 2024 年 12 月籌集了 7.83 億美元新資金，以降低資本成本並延長債務期限，直至 2026 年才到期公司債務。2025 年 10 月，STWD 透過完成 5 億美元 2028 年到期 5.250% 優先票據和擴大的 5.5 億美元 2031 年到期 5.750% 優先票據的私募發行，進一步加強了其資本結構。這些收益將用於符合條件的綠色和社會項目以及一般公司用途，包括償還債務。該公司 2025 年的積極投資策略，得益於「商業不動產 資本市場的解凍」和「強勁的管道」，表明其正致力於利用不斷變化的市場，並最終穩定或提高其股息覆蓋率。
