瑞銀警告 20% 稅率恐令香港物業回報率降至 1.8%

中國內地對海外投資回報徵收 20% 稅率，可能令內地買家於香港住宅物業的淨回報率降至 1.8%，與一線城市回報水平看齊，並令本已疲弱的市場進一步降溫。

瑞銀警告，若中國內地將對離岸保險回報徵收的 20% 稅率擴大至香港住宅物業，內地投資者的淨租金回報率可能降至約 1.8%，與一線城市回報水平看齊。

標普全球評級分析師 Judy Chen 表示：「監管不明朗因素可能打擊內地訪客的情緒，並拖累新業務銷售。」目前北京的打擊稅務執法行動正由保險業擴展至房地產領域。

目前香港住宅物業的總租金回報率約為 3.2%，三至五年期定息按揭利率為 2.73%。扣除管理費、利息及物業稅後，淨租金回報率通常降至約 2.2%。瑞銀估計，若對離岸物業投資收入徵收 20% 稅率，回報率將進一步降至約 1.8%。

影響不容忽視：按身份證分析，內地買家佔住宅成交額約 7%；按姓氏分析，則佔約 33%。一手市場銷售率已由 6 月的 45% 至 74%，於 7 月底放緩至 16% 至 51%，二手市場每周成交量按年下跌 43%。任何額外的需求衝擊，均可能令放緩趨勢加速並延續至 2026 年下半年。

住宅市場動能已見消退

市場數據顯示，放緩趨勢已經展開。6 月至 7 月期間，新盤週末平均成交量僅為 81 伙，按年下跌 49%。同期，35 大屋苑的二手市場每周平均成交量僅為 42 宗，按年下跌 43%。十大屋苑週末睇樓預約量按年下跌 12% 至 18%，較 6 月底的 6% 至 10% 跌幅有所惡化，而二手放盤量則見回升。

瑞銀表示，稅務風險疊加現有逆風。聯儲局若進一步加息，將構成另一項下行風險，因為香港銀行可能撤回 2.73% 的定息按揭產品。該行重申對香港發展商的審慎立場，尤其是新鴻基地產及恒基兆業，兩者估值從股息收益率角度而言顯得昂貴。

是次加強稅務執法是北京當局收緊跨境資金流動監管的更廣泛行動之一。花旗分析師指出，中國當局上月將稅務規則擴大至離岸信託，而北京及杭州據報對香港保險回報適用 20% 稅率，顯示稅網正在擴大。

寫字樓板塊面對保險需求風險

稅收亦可能減慢保險業對寫字樓物業的需求。截至 2025 年 10 月，保險公司佔香港甲級寫字樓存量約 6%。相關風險集中於非核心商業區：九龍東佔 28%、港島東佔 23%、尖沙咀佔 17%、灣仔佔 14%。中環及金鐘／上環僅分別佔 4% 及 2%。

瑞銀預期，對非核心商業區寫字樓市場敞口較大的業主，受負面影響相對較大，包括太古地產、領展房託、希慎興業及新鴻基地產。在寫字樓板塊中，恒隆地產及冠君產業信託預期將展現相對較強的韌性。

該報告發布之際，香港保險及銀行股在《財新》報道北京及杭州當局對香港離岸保險保單回報適用 20% 稅率後出現急跌。友邦保險股價週四早段一度下跌 9.2%，其後收窄至 8.4%；保誠（香港）股價則下挫 6.5%。渣打及滙豐分別最多下跌 3.9% 及 2.8%。

花旗分析師形容今次拋售「出於恐慌且過度」，指出並無證據顯示北京存在協調一致、由上而下的指令，系統性地對內地居民持有的香港保險保單徵稅。他們表示，由離岸資產分散及多元貨幣靈活性驅動的香港保險產品結構性需求，基本面仍然完好。

據標普的 Judy Chen 表示，內地訪客業務歷來佔香港保險業新業務約 30%。在最壞情況下，若內地業務於 2026 年餘下時間繼續缺席，她估計香港保險公司的整體人壽保費增長將於 2026 年放緩至 0% 至 5%，並於 2027 年轉為負增長，相比之下 2026 年首季增長超過 30%。

本文僅供參考之用，並不構成投資建議。