美國房貸利率微升至6.49% 房市陷入停滯

房貸利率已連續六週維持在6.4%以上，使美國房市陷入自2010年代初以來最嚴重的低迷。

房利美週四表示，30年期固定貸款平均利率從上週的6.47%升至6.49%。一年前該利率為6.77%。熱門的再融資選擇——15年期固定利率房貸，則從5.81%微升至5.84%。

房利美首席經濟學家Sam Khater表示：「過去六週利率保持相對穩定。與此同時，購房活動略有放緩，而再融資活動近期持續升溫，反映出借款人對當前利率水準的反應。」

貸款機構用作房貸定價基準的10年期公債殖利率，週四中午報4.38%，低於一週前的4.46%，但仍遠高於2月底美伊衝突擾亂波斯灣原油運輸前的3.97%水準。戰爭導致油價大幅上漲，推高通膨與債券殖利率。儘管隨著衝突談判進行，油價已有所回落，但10年期殖利率本週稍早曾短暫突破4.5%。

利率為何卡在6.4%以上

房貸利率正受到兩股力量拉扯。一方面，油價回落及美伊談判啟動，減輕了債券殖利率的部分壓力。另一方面，聯準會已釋出訊號，可能在年底前至少升息一次，使短端利率維持在高檔。聯準會雖不直接設定房貸利率，但其政策立場會影響10年期公債殖利率，而該殖利率自2月底以來一直保持在4.3%以上。

30年期房貸利率上一次跌破6%是在2月底，當時短暫跌破該門檻，為2022年以來首見。此後便未曾低於6%。四週前，該利率曾升至6.53%，創下自8月28日以來的最高水準。

房屋銷售仍遠低於歷史常態

美國成屋銷售在今年前三個月較去年同期下滑，延續自2022年房貸利率從疫情時期低點開始攀升以來的低迷態勢。4月銷售幾乎持平，但5月加速至12月以來的最快步伐。即便如此，成屋銷售仍維持在約400萬戶的年化水準，遠低於約520萬戶的歷史常態。

對借款人而言，6%與6.5%的利率差異，在40萬美元的貸款上每月利息相差約150美元，在房價仍處於高檔之際進一步削弱購買力。根據彭博另一項分析，高利率加上庫存有限，已將首次購屋者的中位年齡推高至40歲。

未來走向在很大程度上取決於通膨軌跡及聯準會的回應。如果美伊衝突持續降溫且油價進一步下跌，債券殖利率可能下滑，將房貸利率拉回6%附近。但如果聯準會兌現其鷹派訊號並升息，30年期房貸利率可能測試2025年8月創下的6.53%高點，甚至進一步走高。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。