美國REITs引領全球十年報酬，數據中心類股飆漲36%

美國房地產投資信託（REITs）締造全球最佳十年報酬表現，其中數據中心基金在2026年飆漲36%，居功厥偉。

美國房地產投資信託（REITs）締造全球市場中最出色的十年報酬表現，其中聚焦數據中心的基金領漲，富時Nareit全權益指數（FTSE Nareit All Equity index）在2026年攀升約20%。

Nareit研究與投資者關係執行副總裁約翰·沃思（John Worth）表示：「估值差距已收窄約一半，仍有進一步上行的空間。」

Nareit數據顯示，數據中心今年上漲近36%，從2025年14%的跌幅強勁反彈；住宿類REITs上漲50%、醫療保健類上漲29.5%、自助儲藏類上漲26.4%、辦公類上漲17.4%。MSCI美國REIT指數過去12個月上漲18.61%，52週波動區間介於1,252.54至1,572.65之間。

這波漲勢縮小了2025年出現的估值差距——當時標普500指數本益比相對權益REITs價格對營運資金（FFO）比率的比值，從歷史平均的1倍擴大到1.3倍。利率仍是關鍵變數：市場預期聯準會將於2026年下半年升息，並預測2027及2028年因經濟成長放緩而轉為降息。

數據中心引領產業轉型

新興及新型不動產類別如今佔富時Nareit全權益指數的56%，扭轉了過去由辦公、零售、住宅及工業主導的市場格局。數據中心因其規模效應與管理效率，在公開市場中表現突出，黑石集團（Blackstone）今年亦將數據中心REIT掛牌上市。晨星（Morningstar）分析師馬丁·舒姆斯基（Martin Szumski）稱之為營收規模最大的第三方數據中心營運商Equinix，是2026年表現最出色的REITs之一；普洛斯（Prologis）則受惠於數據中心開發業務。

利率與前瞻路徑

REITs表現與利率之間的密切關聯在2022年尤為明顯——當時較高的債券殖利率對該資產類別構成壓力，收入型投資者轉向更佳選擇，借貸成本上升亦拖累併購活動。2026年初，10年期美國公債殖利率下滑推動2月出現顯著超額表現，但隨後殖利率回升使後續數月的情勢更加艱困。通膨持續高於聯準會2%的目標值，部分原因是伊朗戰爭推升能源成本，使展望更加複雜。

儘管經歷此波漲勢，截至7月底，晨星追蹤的26檔REITs中有18檔的交易價格低於其內在價值估值，其中部分殖利率超過5%。美國最大REITs威爾塔（Welltower）及西門地產集團（Simon Property Group）在各自錄得逾30%漲幅與創紀錄租金成長後，被認為估值已偏高。

此一超額表現反映了投資者進入不動產市場方式的結構性轉變。由於私募核心基金仍有89%集中於傳統不動產類型，REITs提供了數據中心、獨棟住宅租賃及組合式住宅等私募市場較難觸及的投資管道。若聯準會實現2027及2028年的降息預測，REITs有望延續漲勢；若通膨迫使進一步升息，該類別的殖利率優勢相對於債券將再度收窄。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。