Edgen Stock·Oct 19 2025, 02:07特朗普政府的一項新指令旨在利用政府支持的抵押貸款實體房利美和房地美來刺激住房部門，促使分析師評估其對房屋建築商和更廣泛市場的潛在影響。
美國總統唐納德·特朗普已發布指令，要求政府支持的抵押貸款實體房利美和房地美刺激住房部門，特別是呼籲支持「大型房屋建築商」。這一舉動促使分析師評估負責監督這些政府支持企業（GSE）的**聯邦住房金融局（FHFA）**對面臨高成本和需求疲軟挑戰的建築商施加影響的潛力。
房屋建築商與GSE之間的運營聯繫非常緊密。D.R. Horton、Lennar和PulteGroup等主要房屋建築商經營著發放抵押貸款的金融子公司。這些發放的貸款中很大一部分（通常為70-90%）隨後出售給房利美、房地美或吉利美支持的證券。這一證券化過程對建築商至關重要，通過允許他們剝離抵押貸款風險並釋放資本，從而促進持續的房屋銷售，提供了必要的流動性。例如，2024年，Lennar、D.R. Horton和Pulte Homes的抵押貸款部門合計發放了約540億美元的抵押貸款，其中約270億美元由房利美或房地美收購。僅房利美就向一家價值600億美元的房屋建築商提供了80億美元的流動性。這種深度依賴突顯了GSE在房屋建築商財務模型中的關鍵作用。FHFA局長比爾·普爾特已與政府增加建設的呼籲保持一致，負責監督這些抵押貸款巨頭如何從建築商的金融部門購買貸款。這一職位賦予FHFA相當大的影響力來影響生產決策，可能通過調整貸款購買標準或引入與可負擔性或生產水平掛鉤的激勵措施。
政府干預增加的前景給住房市場帶來了複雜的動態。儘管政府尋求提振建設，但房屋建築商一直在戰略性地削減產量，以管理不斷上升的庫存並保護利潤率，這一策略可能與更高的產出要求相衝突。由Matthew Bouley領導的巴克萊分析師已對房屋建築商的盈利能力表示擔憂，暗示「利潤可能面臨下行風險」。他們2024年12月的研究報告將包括D.R. Horton (DHI)、**Lennar (LEN)和PulteGroup (PHM)**在內的幾家知名房屋建築商股票評級從「增持」下調至「等權重」。這一調整反映了對「房屋建築商毛利率下行」的預期，原因在於「勞動力和土地成本上升」以及「房價上漲趨緩」背景下「持續提高激勵措施」的必要性。分析師警告說，任何增加建設的推動都可能以建築商盈利能力為代價，在維持利潤率和加速增長之間帶來戰略困境。相反，**泰勒·莫里森之家 (TMHC)**被上調至「增持」，因其在較高利率環境下「持續強勁的執行力」而受到認可。
本屆政府的住房金融方法包括一項2025年的提案，即在政府託管下將房利美和房地美私有化，此舉旨在降低納稅人風險，同時保持市場穩定。吉姆·帕羅特和馬克·贊迪等經濟學家援引房利美的預測，估計私有化可能使平均抵押貸款利率提高0.2-0.8個百分點，每年可能使典型的購房者成本增加500-2000美元。此類改革的成功取決於解決抵押貸款利率波動和隱性政府擔保方面的不確定性。如果隱性擔保持續存在，像D.R. Horton和Lennar這樣的房屋建築商可能會受益於持續的抵押貸款市場流動性。然而，正如摩根大通預測並由世邦魏理仕分析的那樣，抵押貸款利率上升到6.7%或更高可能會抑制需求，特別是對首次購房者而言。
除了對房利美和房地美的直接影響之外，政府還曾探索通過鼓勵美聯儲擴大其持有的抵押貸款支持證券（MBS）來縮小抵押貸款利差。然而，美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾已明確排除直接干預二級抵押貸款市場以放鬆利率。鮑威爾在2025年10月14日發表講話時表示：
「我們關注總體通脹。...我們不以房價為目標。我們當然不會通過購買抵押貸款支持證券來直接解決抵押貸款利率或住房問題。那不是我們所做的事情。」
這一立場標誌著回歸更傳統的貨幣政策，即美聯儲專注於更廣泛的經濟槓桿，主要是聯邦基金利率，而不是針對特定資產市場。美聯儲正在進行的量化緊縮（QT）計劃使其MBS持有量從2022年的峰值2.7萬億美元下降，這被認為是當前抵押貸款利率粘性的一個因素，最近平均為6.3%。儘管美聯儲於2025年9月啟動了降息週期，但這些降息是出於對勞動力市場走軟和更廣泛經濟增長的擔憂，而不是直接支持住房市場。
金融行業的分析師對這些發展提供了不同的看法。巴克萊分析師強調，如果房屋建築商被迫增加產量，則可能在增長和盈利能力之間面臨潛在的權衡。他們指出，「新建建築市場現已達到上限」，並預測由於成本上升和定價能力下降，房屋建築商的「毛利率將面臨下行風險」。在貨幣政策方面，美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾明確拒絕定向MBS購買，這強調了央行的觀點，即住房可負擔性是一個結構性問題，需要立法和地方政策解決方案，而不是央行資產購買。這一觀點確保了抵押貸款利率將主要對更廣泛的市場動態和國債收益率保持敏感，而沒有美聯儲的直接干預。
未來一段時間，政府增加住房供應的願望與房屋建築商面臨的商業現實之間可能繼續進行談判。FHFA最近概述的房利美和房地美五年戰略計劃表明，將轉向減少監管負擔和擴大住房供應，包括將低收入住房稅收抵免（LIHTC）物業的投資限額每年翻倍至40億美元。然而，專家指出，GSE直接加速建設的法律權限有限。抵押貸款利率的走勢也將仍然是一個關鍵因素。隨著美聯儲明確退出直接MBS購買市場，市場參與者將密切關注更廣泛的經濟指標、通脹趨勢和聯邦基金利率調整的步伐。政府干預、市場力量和貨幣政策之間的微妙平衡將繼續塑造美國住房市場以及該行業主要參與者的表現。