Edgen Stock·Sep 21 2025, 08:48Annaly資本管理公司有望受益於聯準會近期降息以及抵押貸款利率持續下降，預計這將提振其淨利息收入、帳面價值和整體財務表現，儘管其當前估值看起來較高。
2025年9月17日，**聯邦公開市場委員會（FOMC）將聯邦基金利率下調25個基點，使基準利率降至4.00%至4.25%**的範圍。這項決定是九個月來的首次降息，主要原因是市場對勞動力市場疲軟和就業增長放緩的擔憂。FOMC進一步表示，在今年年底前可能還會進行兩次額外降息。
與聯準會的政策轉變同步，美國抵押貸款利率持續下行，跌至近一年來的最低點。根據房地美（Freddie Mac）的數據，截至2025年9月17日，30年期固定貸款的平均利率降至6.26%，低於年初的6.91%。利率的下降刺激了再融資活動的顯著增加，**抵押貸款銀行家協會（MBA）**報告稱相關申請大幅躍升。
Annaly資本管理公司（NLY）在這些市場動態中表現強勁。該公司股價今年迄今上漲18.6%，顯著跑贏行業整體5.9%的增長。這種強勁表現很大程度上歸因於有利的利率環境，這提振了Annaly的淨利息收入（NII）。該公司報告稱，2025年上半年淨利息收入為4.932億美元，較去年同期的4710萬美元大幅增長。2025年第一季度，Annaly的淨利息收入達到2.2億美元，創下自2022年第三季度以來的最高季度淨利息收入。
該公司第一季度的淨息差也擴大到0.87%，環比改善了12個基點。這種擴張直接得益於其資產負債表負債方的較低融資成本。進一步顯示財務實力的是，Annaly最近將其股息提高了8%，目前的收益率為14.5%，同時將股息支付率保持在100%以下。
Annaly多元化的投資策略，包括機構抵押貸款支持證券（MBS）、住宅信貸和抵押貸款服務權（MSR），是其韌性的核心。截至2025年6月30日，其投資組合總額為895億美元，其中795億美元配置於高流動性的機構MBS。這種多資產方法，結合60-40的國債和掉期對沖組合，旨在降低利率風險並應對正常化的收益率曲線環境。
當前市場對抵押貸款房地產投資信託（mREITs）的情緒是看漲的，這得益於抵押貸款利率的下降和聯準會的降息。貸款需求、抵押貸款發放和再融資活動的顯著增加為該行業創造了建設性的背景。MBA報告稱，上週抵押貸款申請量激增43%，再融資指數躍升58%，這表明市場對較低利率的反應顯著。
Ellington Financial（EFC）、Annaly Capital Management（NLY）和Orchid Island Capital（ORC）等公司被認為是這些趨勢的潛在受益者。預計較低的利率將緩解mREITs的運營和融資壓力，提高銷售收益率，並刺激新的投資活動。與Annaly今年迄今的漲幅相比，AGNC Investment（AGNC）和Starwood Property Trust（STWD）等同行同期分別回報了9.7%和7.1%。
從估值角度來看，Annaly目前的遠期12個月市淨率（P/TB）為1.13倍，高於行業平均水平的1.08倍。AGNC和STWD的市淨率分別為1.26倍和1.07倍。然而，分析師將Annaly評級為“適度買入”，平均12個月目標價為20.83美元，儘管這意味著可能較當前水平有**-5.96%**的下行空間，但認可該公司近期出色的運營表現。
利率的未來走向及其對住房市場的影響仍然是專家們意見不一的話題。聯準會最新的經濟預測摘要顯示，委員會成員的觀點存在廣泛分歧，2026年的中位數預測僅意味著一次額外降息，將利率降至3.25%至3.5%，這高於聯邦基金期貨市場暗示的低於3%的水平。預計通脹直到2028年才能達到聯準會**2%**的目標。
相比之下，摩根士丹利研究部預計會有一個更激進的寬鬆週期，預測到7月份將有五次額外的25個基點降息，最終利率達到2.75%至3%。然而，摩根士丹利證券化產品研究聯席主管Jay Bacow警告稱，聯準會降息並不總是直接轉化為30年期固定抵押貸款利率的下降，他提到了與國債收益率的更強關聯以及金融市場的前瞻性。
為了實現住房銷售的可持續增長，摩根士丹利研究部估計抵押貸款利率需要下降約100個基點，至**5.5%左右。現有30年期抵押貸款的平均利率（4.1%）與新貸款（6.5%）之間的持續差距繼續阻礙擁有較低利率的房主出售房屋，從而限制了供應並導致房價上漲。Zillow高級經濟學家Orphe Divounguy表示，如果當前“略低的利率能夠持續”，可能會激勵一些邊緣購房者，但可能不會對賣家產生顯著影響。Realtor.com數據顯示，超過80%的借款人仍持有低於6%**的抵押貸款，這降低了他們搬遷或出售的動力。
展望未來，Annaly的戰略性資產負債表管理、多元化資產配置和積極的資本部署有望使其在mREIT行業中跑贏同行。需要關注的關鍵因素包括聯準會的後續利率決策、國債收益率的變動、勞動力市場數據的演變以及住房市場對持續利率調整的反應。