Edgen Stock·Dec 08 2025, 05:39受較高利率影響，公開交易的房地產投資信託基金（REITs）與私人房地產和更廣泛的股票市場相比，存在引人注目的估值折讓。預計聯準會在2026年的降息正在使該行業為潛在的反彈做好準備。
房地產投資信託基金（REITs）正在複雜的環境中航行，其特點是估值折讓和不斷變化的貨幣政策。截至2025年12月，數據顯示公開上市的REITs相對於私人市場價值和更廣泛的股票而言，正處於多年來最具吸引力的水平。這一估值差距是激進加息週期的直接結果，正吸引著機構投資者的關注，他們預計隨著以聯準會為首的中央銀行開始放鬆政策，環境將更加有利。
近期市場分析顯示，房地產估值存在顯著差異。根據Nareit在2025年11月進行的一項研究，公開REIT的隱含資本化率比私人房地產基金高80至190個基點，其中公寓領域的差距最大。這表明公開市場正在消化更大幅度的折讓。衡量該行業的廣泛基準**Vanguard Real Estate ETF (VNQ)**在過去一年中下跌了約6%。
這種估值差異也延伸到更廣泛的股票市場。標普500指數的遠期市盈率與REIT行業的價格與營運資金（P/FFO）之比約為1.3，遠高於1.0的歷史平均水平。這種差異歷來都是REITs跑贏大盤的前兆。
造成這種環境的主要催化劑是利率政策。聯準會已於2025年9月和10月兩次降息25個基點，使聯邦基金目標利率區間達到3.75-4.00%。市場普遍共識，包括美國銀行的預測，預計2025年12月將再次降息，並在2026年進一步放鬆政策。
對於REITs而言，較低的利率直接降低了再融資債務和收購的資本成本。更重要的是，它們降低了用於評估未來租金收入流的折現率，這理論上增加了其資產的淨現值。這種動態已經刺激了活動，例如由Brookfield Asset Management和GIC組成的財團提議以40億澳元（合26.5億美元）收購澳洲的National Storage REIT (NSR)。
市場復甦並不均衡。截至2025年12月初，新加坡上市REITs (S-REITs)表現出色，年初至今總報酬率為14.7%。這一表現歸因於較低的本地借貸成本和改善的債務指標。相比之下，**馬來西亞REITs (M-REITs)**面臨10%預扣稅優惠可能到期帶來的不確定性，這可能會使稅後收益率降低50-100個基點。
從行業來看，表現也存在碎片化。非美國和美國醫療保健REITs在2025年取得了最強勁的報酬。然而，美國住宅和數據中心等行業表現滯後，而辦公REITs則因混合工作模式導致的高空置率而持續承壓。
分析師們持謹慎樂觀的態度。摩根大通將當前階段描述為房地產行業的“估值復甦”。Uniplan的預測估計REITs在2025年的盈利增長為4-6%。然而，普遍認為輕鬆獲利的時代已經結束。
普華永道的一份報告指出，房地產行業已經經歷了“利率驅動的重新定價週期”，現在必須應對頑固的通貨膨脹和政策不確定性，而不是簡單地回到廉價資本的時代。
經合組織也發出了警告，稱人工智慧驅動的股市泡沫是美國經濟的“關鍵下行風險”，突顯了REITs等資產類別提供的比較價值。
當前的REIT市場為機構資產配置提出了一個明確的“那麼又如何？”。公開REITs相對於私人房地產的顯著折讓提供了潛在的套利機會，並為價值導向型投資者提供了引人注目的切入點。隨著資本可能從高估值的增長型行業輪動，產生收益的實物資產可能會越來越受到青睞。
然而，重大風險依然存在。聯準會採取比預期更鷹派的立場可能會延遲復甦。此外，聯準會2026年壓力測試情境，模擬了商業房地產價格下跌40%的嚴重情況，強調監管機構仍將該行業視為潛在的系統性脆弱性。未來的道路將取決於支持性貨幣政策和基礎房地產資產基本面表現之間的微妙平衡。