美國財政部長史考特·貝森特表示，今年秋天可能會宣布「國家住房緊急狀態」，並正在探索標準化建築規範、降低交易成本以及考慮對建築材料免除關稅等政策選項，以解決關鍵的住房負擔能力問題和供應短缺。這可能對房地產和建築行業產生重大影響。

財政部長暗示可能出現國家住房緊急狀態

美國財政部長史考特·貝森特表示，政府正在考慮在今年秋天宣布國家住房緊急狀態。這一潛在的聲明是自2007-2008年次貸危機以來的首次，凸顯了該國住房負擔能力危機的嚴重性。

事件詳情：市場面臨壓力

美國住房市場目前面臨多重挑戰：房價高企、抵押貸款利率持續走高，以及與房屋所有權相關的成本（包括房產稅、業主協會費用和保險費）不斷上漲。2019年至2022年間，房價大幅上漲超過40%。截至7月，美國典型房屋的銷售中位價為443,141美元，比去年同期上漲1.1%。

抵押貸款利率一直居高不下，截至8月底，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為6.56%。這導致7月份房屋銷售額比去年同期下降了1.6%。購房者的財政壓力顯而易見，2020年至2023年年間，美國中位數房價的月供增加了59%。住房負擔能力已降至近40年來的最低水平，估計該國面臨約400萬至470萬套房屋的巨大短缺。

為應對這一嚴峻局面，貝森特部長指出，政府正在探索一系列政策選項。其中包括：

  • 審批和分區改革：可能採取行動，標準化地方建築和分區法規，旨在簡化住宅審批、減少繁文縟節並促進增加住房密度。
  • 成本削減措施：降低購房者的交易成本。
  • 關稅減免：考慮對鋼鐵、鋁和木材等關鍵建築材料實行關稅豁免，這些材料導致建築成本上漲。全美住宅建築商協會（NAHB）估計，關稅已使建造一套普通房屋的成本增加了9,200美元至10,900美元，自2020年12月以來，建築材料成本上漲了34%。
  • 聯邦土地可用性：提供聯邦土地用於住房開發，並減少法規以激勵建設。
  • GSE改革：探索**房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）**的改革，可能包括貨幣化或私有化以擴大抵押貸款的可及性。
  • 財政援助：可能為購房者提供稅收抵免和財政援助以抵消成本。
  • 熟練勞動力短缺：旨在解決建築行業熟練勞動力短缺問題的舉措。

市場反應與影響分析

宣布國家住房緊急狀態並實施擬議的政策變化可能對房地產和金融領域產生重大影響。房屋建築商將直接受益於關稅減免和簡化審批等措施，這可以降低投入成本並加快項目時間表，從而可能提高其利潤率。D.R. Horton、Lennar (LEN)、**Toll Brothers (TOL)和PulteGroup (PHM)**等主要房屋建築商的股票表現已經反映出對此類有利發展的預期。

隨著住房市場可能解凍，貸款機構和銀行的貸款活動可能會激增。然而，聯邦干預的有效性存在爭議，因為影響住房開發的監管負擔很大一部分在於地方層面。

美聯儲利率政策與抵押貸款利率之間的關係複雜。雖然美聯儲的利率行動影響更廣泛的經濟，但抵押貸款利率往往與10年期國債收益率更緊密地保持一致。要使抵押貸款利率顯著下降，通脹需要恢復其向美聯儲2%目標的下降趨勢。

更廣泛的背景和專家評論

當前住房狀況的嚴峻性凸顯，一個典型家庭需要每年賺取118,530美元才能負擔得起一套中位價為402,500美元的房屋，這顯著高於當今的家庭收入中位數。這一潛在聲明的政治層面也值得關注，它將住房負擔能力定位為2026年中期選舉前的一個關鍵問題。

雖然干預的前景意義重大，但專家們對這種緊急權力可能產生影響和合法性表示不同程度的懷疑。

「我們可能會在秋季宣布國家住房緊急狀態，」貝森特告訴《華盛頓觀察家報》，強調政府正在積極探索各種選擇。

**全美房地產經紀人協會（NAR）**已公開表示，如果宣布國家緊急狀態，他們已準備好與政府、國會以及州/地方領導人合作，重點關注增加庫存和提高負擔能力的改革。

然而，一些分析師對聯邦干預的有效性仍持謹慎態度，特別是考慮到影響地方住房市場的歷史複雜性。

展望未來

未來幾個月將是關鍵時期，因為政府正在權衡其選擇。需要關注的關鍵因素包括任何緊急聲明的具體內容、州和市政政府的反應、潛在的法律挑戰以及更廣泛的經濟指標，特別是通貨膨脹數據。雖然不能保證購房者和租房者立即獲得救濟，但這些政策的長期目標是增加住房供應，緩解負擔能力壓力，並最終穩定房價。市場將密切關注財政部和美聯儲的任何進一步公告，因為這些事態發展將繼續展開。