Edgen Stock·Oct 17 2025, 17:05在新建公寓大量進入市場後，美國租金負擔能力達到四年新高，這得益於租金增長放緩和房東創紀錄的優惠。這一轉變表明房地產市場正在降溫，並可能緩解更廣泛的通脹壓力。
美國租金負擔能力提高到四年來的最佳水準，全國範圍內租金所需的家庭收入中位數降至28.4%。根據Zillow於2025年10月17日發布的一份報告，這標誌著比一年前的28.8%略有下降，並低於通常被視為住房經濟負擔的30%門檻。這種負擔能力的提高是租金增長放緩和房東前所未有的優惠水準的直接結果。
目前，房東在Zillow上發布的租賃房屋中有37.3%提供優惠，這比2019年的14.4%顯著增加，是九月份的創紀錄高點。多戶住宅的全國租金同比增長在去年九月放緩至1.7%，代表了自2021年以來記錄的第二低年度增長。同樣，獨戶住宅租金同比增長3.2%，這是Zillow自2016年以來的記錄中最小的年度增長。這一趨勢是在2024年新公寓建設大幅增加之後出現的，當年完成的多戶住宅數量超過了過去半個世紀以來的任何一年，因為建築商響應了疫情期間對住房需求的增加。
租賃市場動態的變化對金融市場和更廣泛的經濟具有重要影響。租賃單元供應的增加，特別是在南部等分區限制較少的地區，是租金上漲放緩的關鍵因素。從宏觀經濟角度來看，租金負擔能力的提高可以轉化為家庭可支配收入的增加，從而可能刺激各行業的消費支出。
至關重要的是，租金增長的減速有助於更廣泛的通脹放緩，這是各國央行的主要關注點。Capital Economics的經濟學家Stephen Brown強調了這一趨勢的重要性，他指出：
“租金是導致通脹居高不下的關鍵因素之一。這顯然是一個好跡象，表明總體通脹可能正在回到2%。” 消費者物價指數 (CPI) 的住房通脹衡量標準已從2023年初的8.3%峰值下降到5.2%，Capital Economics預計這一趨勢將繼續，預測到2025年底，年化租金增長將降至3%以下。這種通脹壓力的緩解可能會增強美聯儲在考慮未來貨幣政策調整時的信心，可能導致自2020年3月以來首次降息。
對於房地產行業，特別是房地產投資信託 (REITs) 和物業管理公司而言，租金增長放緩和優惠增加可能會對其收入流和盈利能力造成壓力。像辦公REIT Paramount Group (PGRE) 這樣的公司已經面臨入住率下降和要價租金降低等挑戰。然而，摩根大通2025年10月17日的一份報告指出，租賃市場，尤其是獨戶租賃 (SFRs)，由於持續的需求和有利的人口趨勢，特別是隨著購房變得越來越難以實現，為投資者提供了韌性機會。
近期負擔能力的改善與2025年初強調持續租客財務壓力和租金與收入不平衡的報告形成對比。當前的趨勢突顯了一個市場，其中供應增加開始滿足需求，為租客提供了緩解並重新平衡了住房市場。Zillow高級經濟學家Orphe Divounguy強調了這一點，他指出：
“建造更多——更快——的市場正在看到投資的回報，更多的租客能夠輕鬆負擔公寓。這提醒我們，當政策允許供應跟上需求時，住房成本是可以控制的。”
租金增長的區域差異顯而易見。Zillow的數據顯示，陽光地帶和山區西部地區（包括奧斯汀 (-4.7%)、丹佛 (-3.4%)、鳳凰城 (-2.2%) 和奧蘭多 (-0.8%)）的公寓租金同比下降最快。相反，建築法規更嚴格或需求旺盛的地區，如芝加哥 (6%)、舊金山 (5.6%) 和紐約 (5.3%)，租金增長較高。
展望未來，租賃市場可能面臨轉變。領先的房地產分析公司CoStar Group預測，隨著目前新公寓供應的湧入被吸收，2025年和2026年租金預計將上漲。這一預測基於多戶住宅完工量預計將從2024年的533,000套下降到2026年的250,000套，以及施工開工量大幅下降。CoStar的多戶住宅分析全國總監Jay Lybik觀察到，“自2022年第一季度以來下降後，全國租金再次上漲，反映出大多數市場供應過剩狀況的結束。”如果需求保持一致，市場可能會從供應過剩轉變為供應不足，可能導致空置率下降和租金增長加速超過歷史平均水準。建設的漫長週期表明市場可能無法迅速適應潛在的供應短缺，這可能會加劇未來租客的價格上漲。