AvalonBay与Equity Residential达成690亿美元公寓超级并购案

AvalonBay Communities与Equity Residential同意以690亿美元的全股票对等合并，创建拥有超过18万套公寓的美国最大公寓业主。在经历了多年利润低迷之后，房东们争相削减成本并恢复投资者信心。

Equity Residential首席执行官Mark Parrell在声明中表示："合并后公司的投资者将受益于运营创新投资的增加所带来的加速增长，以及规模更大、可自我融资的开发平台。"Parrell计划在交易完成后退休。

根据周四宣布的条款，AvalonBay股东所持每股股份将兑换为2.793股Equity Residential普通股，按全面摊薄计算，他们将持有合并后实体约51.2%的股份。预估股权市值约为520亿美元，企业价值约为690亿美元。该交易已获得双方董事会一致批准，预计将于2026年下半年完成，并旨在以美国联邦所得税目的进行免税重组。

此次合并是公寓行业整合压力日益加剧的最极端信号。公开交易的多户住宅REIT数量已从1990年代的20多家缩减至现在的约12家。房东们正疲于应对由历史性公寓供应过剩——根据Yardi Matrix的数据，今年约有48万套公寓上线，未来几年每年约45万套——导致的租金持平或下滑，同时材料、劳动力和保险成本上升挤压开发商利润。更高的利率进一步增加了融资成本，导致市值低于物业实际价值。

规模与协同效应目标

管理层目标是，在交易完成后18个月内实现1.75亿美元的毛成本协同效应，扣除房产税重新评估后净额约为1.25亿美元。合并后公司预计将产生约20亿美元的年现金流，高管们表示这将减少对昂贵债务的依赖。Parrell表示："我们的资本成本将比任何其他人都低。"

合并后的REIT将继承双A3/A-信用评级，并计划支付每股2.81美元的初始年化股息，与Equity Residential当前派息水平持平，高于AvalonBay的收益率。两家公司在32个社区中拥有44亿美元和10,800套在建公寓，其中超过一半包含可负担或混合收入成分，此外还有42亿美元的开发权储备。

AvalonBay总裁兼首席执行官Benjamin Schall将担任合并后公司的总裁、首席执行官和受托人，合并后公司将以新名称运营，该名称将在交易完成时公布。由14名成员组成的董事会将由每家公司各七名受托人平均分配，Equity Residential的首席独立受托人Steve Sterrett担任董事长。合并实体将在芝加哥和弗吉尼亚州阿灵顿设立双总部。

行业整合加速

此次交易延续了多户住宅行业的整合趋势。2021年，Independence Realty Trust与Steadfast Apartment REIT以70亿美元合并。2024年，黑石集团将AIR Communities私有化。其他几家公寓公司已开始清算并出售物业。

Morgan Properties（美国第二大公寓业主）联合首席执行官Jonathan Morgan表示："每家公司都处于要么增长要么消亡的模式。"John Burns研究与咨询公司首席执行官John Burns表示："房地产在华尔街得到的重视非常少。因此你会看到更多的合并，以便它们能获得投资者更多的尊重。"

合并后公司的投资组合集中在供应受限的沿海市场，包括纽约、波士顿、华盛顿特区、西雅图、南加州和湾区，95%的市场重叠率使高管们表示这将支持本地化管理结构并降低运营成本。两家公司计划在租赁、维护和客户服务职能中部署人工智能和自动化，以提升净营业收入利润率。

Green Street Advisors分析师表示，此次合并"应该有助于提升公司相对于同行的估值和资本成本"，但他们补充道，"我们不会屏息以待重大变化。"合并后的实体将超越拥有约11.9万套公寓的Greystar Real Estate Partners，成为美国最大的公寓业主，不过其控制的整体市场份额仍然相对较小。

本文仅供参考，不构成投资建议。