中国住宅销售跌幅收窄至2%，一线城市领涨

中国百强房企5月合约销售金额同比仅下降2%，创下本轮下行周期以来最小跌幅。一线城市的回暖使得国企与民企开发商之间的表现出现明显分化。

大和资本市场在研究报告中援引克而瑞的初步数据称："这一改善不仅受季节性因素推动，也反映出潜在需求的真实回暖。"5月合约销售面积同比下降10%，较4月的15%降幅有所收窄；销售金额的同比降幅也从上一个月的12%缩小。

环比来看，5月销售面积增长9%，销售金额增长15%，而去年同期的两项指标增幅均为3%。平均售价同比上涨9%、环比上涨6%，达到每平方米22,842元人民币，反映出一线城市及高端项目的贡献增加，改善了整体销售结构。2026年前五个月累计合约销售金额仍同比下降17%，但大和预计第二季度降幅将进一步放缓。

这一数据支持了中国低迷房地产行业正在触底的观点。该行业多年来的下行周期抹去了数以万亿元人民币计的家庭财富，并拖累了经济增长。高盛在另一份报告中表示，一线城市房价已显示出令人鼓舞的企稳迹象，而从历史经验看，股市在以往房地产周期中往往充当先行指标。自3月底以来，高盛覆盖的国企开发商股价平均上涨17%，其中中国海外发展有限公司和华润置地有限公司各上涨约30%。

国企开发商大涨，民企同行承压

5月领先与落后开发商之间的分化进一步加剧。在一线城市布局较强的国企开发商实现了两位数的同比增长：华润置地增长28%，中国海外发展增长14%，招商蛇口增长20%。根据中指院数据，这些国企在一线城市的销售额同比增长9%至134%，其中深圳在4月底放松限购后涨幅更为强劲，达到180%至1523%。

相比之下，民企开发商继续表现不佳。龙湖集团和新城控股5月销售额同比下降48%，受限于新项目推出较少以及在一线市场布局不足。即便是在杭州深耕的滨江集团和绿城中国，也录得了销售下滑。

大和重申看好拥有坚实一线城市布局的领先国企开发商，并将华润置地和中国海外发展维持"买入"评级，作为其行业首选股。在大和的乐观情景下，到2028年，这两家公司的现金收益预计将比2026年预估水平分别增长超过30%和50%。该机构对面临评级下调风险的民企开发商仍持谨慎态度，因销售动能正在减弱。

该板块股价自5月高点以来已回调超过10%，大和认为，随着5月销售数据支撑其关于一线城市触底复苏的预测，当前创造了更具吸引力的入场时机。高盛对15个领先城市的分析表明，如果房价在乐观情景下于2028年底前达到上涨15%的拐点，那么集中布局这些市场的开发商将成为主要受益者。

本文仅供参考，不构成投资建议。