中金看多中国房地产板块：国务院城市更新计划目标改造50万套住房

中金表示，随着国务院城市更新计划目标改造50万套住房，中国房地产板块已进入上升Beta趋势的中段。

中金周一转为看多中国房地产板块，认为国务院提出的50万套住房改造目标是一大催化剂，叠加基本面改善与资金轮动，推动该板块进入上升Beta趋势的中段。

中金研究团队在6月1日的一份报告中写道："当前A股和港股地产板块的上涨由三大因素驱动：基本面改善、政策利好以及资金轮动。"

国务院5月29日发布的"十五五"城市更新行动方案，目标改造50万套危旧住房、11.5万个老旧小区以及4000个城中村，同时完成36.5万公里地下管网升级改造。中国海外发展上涨1.98%至15.93港元，龙湖集团上涨2.42%至8.04港元，华润置地上涨2.6%至36.24港元，三大开发商合计成交额超过11.6亿港元。

该计划提出到2030年城市更新取得"显著进展"，城市将进化为确保高质量生活的场所。中金表示，销售量和销售价格的改善将成为下一阶段增长的催化剂，并指出该板块的上行空间取决于政策推动能否在未来几个月转化为可衡量的交易复苏。

这份城市更新蓝图是首个国家级城市更新规划，提出六大任务，包括培育新城市发展动能、打造高品质生活空间、推进绿色低碳转型、建设安全韧性城市、促进城市文化发展以及提升治理能力。该政策出台之际，中国房地产行业仍在持续低迷中挣扎——自2021年信贷收紧以来，住宅销售和开发商现金流持续承压。

上一次北京推出大规模楼市刺激措施是在2024年9月，当时的一揽子政策包括降低房贷利率和下调首付比例，沪深300地产指数在此后一个月内上涨18%，但由于需求未能持续，随后涨幅全部回吐。当前计划侧重于实物改造而非需求端刺激，是一种结构性路径，瞄准的是住房存量质量而非新建规模。这一区别对开发商的敞口影响重大：拥有城市更新项目储备的公司将从政府支持的采购中获益，而纯住宅开发商仍面临终端需求疲软带来的持续压力。

对于在城市更新项目中有大量布局的开发商而言，该计划可能释放土地再开发机遇。华润置地周一以7.26亿港元的成交额成为三只股票中交投最活跃的一只，该公司已定位为一线城市城市更新领域的领先参与者。龙湖集团旗下龙湖天街购物中心带来的多元化租金收入为其提供了抵御住宅销售波动的缓冲。中国海外发展凭借强劲的资产负债表和央企背景，在承接大型改造项目方面具备优势。

中金指出，资金轮动也在周一的上涨中发挥了作用，投资者将资金从其他板块转移至地产板块。融券数据显示做空活动活跃：中国海外发展做空比率为23.2%，龙湖集团为24.8%，华润置地为19.5%，表明尽管板块上涨，部分投资者仍在对冲可能出现的回调。

该城市更新计划还对相关产业产生影响。36.5万公里的地下管网升级改造将带动建筑材料、工程服务和市政基础设施承包商的需求。4000个城中村的改造可能在一线城市释放可观的土地供应，中期内有望缓解结构性住房短缺问题。

中金的看多观点出炉之际，恒生指数整体表现分化，地产股跑赢基准指数。该券商认为板块处于上涨趋势的"中段"，意味着仍有进一步上行空间，但上涨节奏将取决于未来几个月的销售数据能否确认真正复苏。下一个关键数据点是6月成交量，这将是检验政策利好能否转化为购房者行为的首次真正考验。

本文仅供参考，不构成投资建议。