伊朗战争推高美国抵押贷款利率至6.51%，楼市春季回暖遭冻结

伊朗战争已经逆转了美国住房负担能力来之不易的改善，将抵押贷款利率推至九个月新高，冻结了市场原本正在逐步出现的春季回暖。

伊朗战争将美国抵押贷款利率推至6.51%，创九个月新高，自2023年底以来住房负担能力逐步改善的势头由此戛然而止。根据房地美(Freddie Mac)的数据，30年期住房贷款平均利率升至这一水平，原因是对能源危机将推高通胀的担忧推动10年期美国国债收益率升至4.49%。

"我们一直看到的改善实际上在这里被叫停了，"摩根士丹利(Morgan Stanley)美国住房策略师吉姆·伊根(Jim Egan)表示。今年1月初，他曾预计抵押贷款利率将在今年晚些时候降至5.75%。

根据Burns负担能力指数(Burns Affordability Index)，购房者现在将收入的42%用于住房成本。该指数基于中位数价格现有住房10%的首付计算。这仍然极为不负担，但好于2023年底48%的峰值。此前推动改善的主要因素——抵押贷款利率下降、房价涨幅放缓和收入增长——自2月28日战争爆发以来都已转向。

这一逆转有可能使住房市场陷入连续第四年的停滞。摩根士丹利修正后的展望不再预计抵押贷款利率在2027年底前会跌破6%，将任何有意义的复苏进一步推向未来。该银行称，大约一半的未偿还住房贷款利率仍低于4%，这意味着房主仍然不愿卖房，放弃其超便宜的融资。

负担能力涨幅被抹去

约翰·伯恩斯研究与咨询公司(John Burns Research & Consulting)研究总监里克·帕拉西奥斯(Rick Palacios)表示，住房负担能力此前一直在经历"冰川般的"改善。以住房成本与收入之比衡量，不负担水平在两年半前达到顶峰，此后一直在缓慢下降。全国房价涨幅放缓，房价连续九个月低于整体通胀率上涨。据全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)称，市场上单户住宅的供应已恢复到疫情前水平。

所有这一切都在帮助改善，直到利率开始朝着错误的方向移动。抵押贷款利率在战争前夕曾短暂跌破6%——这是自2022年以来利率首次以5开头。周二发布的标普CoreLogic Case-Shiller美国全国房价指数预计将显示房价继续横盘整理。

战争对住房需求的影响

这场战争还扰乱了全球能源供应，推高了汽油价格和整体通胀。布伦特原油周二上涨3.3%，至每桶99.4美元，此前美国实施了其所称的"自卫打击"，目标是伊朗在霍尔木兹海峡附近的导弹发射场和船只。这些打击发生在伊朗谈判代表在多哈与卡塔尔调解人会面数小时之后，美国国务卿马可·鲁比奥(Marco Rubio)表示，谈判因"对一个词、一句话的分歧"而陷入僵局。

油价上涨通过债券市场直接传导至抵押贷款利率。当投资者因通胀预期上升而定价时，10年期美国国债收益率（抵押贷款利率追踪该收益率）上升。据白宫称，这场战争已经使美国损失至少290亿美元，并扰乱了全球经济。德国工商大会(DIHK)将其2026年增长预测从年初的1%下调至0.3%，理由是战争的经济后果。

进入关键的春季销售季，房地产经纪人和建筑商曾希望较低的抵押贷款利率最终能让买家从观望中走出。但相反，2026年将成为美国住房市场连续第四年实际上处于冻结状态。市场何时解冻将取决于战争的结果、油价以及最终债券市场的走向。

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