抵押贷款利率突破6.6%，美联储鹰派立场加剧楼市低迷

美国抵押贷款利率逆转了春季的短暂回落，重新升至6.6%以上，地缘政治冲击和鹰派美联储浇灭了住房市场复苏的希望。

美国楼市连续第四年的销售低迷正在加深，此前抵押贷款利率在春季短暂下降后出现逆转，重新攀升至6.6%以上，原因是美联储发出进一步紧缩信号，地缘政治动荡再度点燃通胀担忧。

"他的信息中几乎没有给购房者带来任何即时缓解的迹象，"LoanDepot首席投资官兼首席经济学家杰夫·德古拉希安在谈到美联储主席凯文·沃什上周的新闻发布会时表示。

根据Mortgage News Daily的数据，30年期固定利率周一升至6.66%，此前上周在停火协议短暂重新开放霍尔木兹海峡后曾触及6.47%。但随着周末地区局势再度升级导致该航道再次受限，这一缓解势头迅速消退。2月底利率曾跌至6%以下——这是2022年以来的首次——但在5月美国与以色列对伊朗联合军事行动推高油价后，利率飙升至6.5%以上。

随着5月消费者价格指数同比上涨4.2%（三年高点），且18位FOMC成员中有9人预计今年至少加息一次，抵押贷款利率的上行路径已经明确。美国银行预计9月、10月和12月将累计收紧75个基点，将联邦基金利率推高至4.25%至4.50%的区间。德意志银行预计9月和12月将分别加息25个基点。对于已连续四年处于销售低迷状态的楼市而言，这一前景意味着冻结期可能进一步延长。

Redfin数据显示，在截至6月14日的四周内，购房价位中位数房屋并支付20%首付的买家，其典型月供达到2647美元，为约一年来最高。包括保险和维护在内的自有住房成本也在上升。美国抵押贷款银行家协会和全美房地产经纪人协会均预计今年抵押贷款利率平均为6.5%。

"与2月份相比，我们在通胀方面的情况仍然更糟，"Homes.com首席住宅经济学家布拉德·凯斯表示。"我看不出有什么理由认为抵押贷款利率会在实质上大幅下降。"

美联储鹰派转向令楼市暴露风险

主席沃什表示，当前利率对住房市场具有限制性，但他补充称，美联储政策并非影响楼市状况的唯一因素。美国银行经济学家阿迪蒂亚·巴夫将沃什的措辞描述为"战略性鹰派"，并指出7月加息"已在考虑之中"。随着供给冲击加剧顽固性通胀，央行的耐心正在消磨。巴夫预计核心PCE物价指数年化率将达到3.5%。

上一次美联储在住房市场处于多年低迷期时发出紧缩信号是在2018年，当时四次25个基点的加息将30年期抵押贷款利率推至5%以上，成屋销售连续九个月下滑。当前的环境更为严峻：抵押贷款利率比当年的峰值高出约150个基点，而房价仍在持续攀升。

买家和房主面临一场等待游戏

理财规划师建议不要试图把握市场时机。"关注个人时间线而非宏观经济波动，"田纳西州诺克斯维尔的理财规划师斯基·奥尔表示。他建议优先考虑预算限制，而非等待可能随时逆转的25个基点降息。

对于现有房主而言，6.5%中段的利率水平为那些锁定7.5%以上抵押贷款利率的人打开了一个再融资窗口。但科罗拉多州莱克伍德的理财规划师詹姆斯·梅奥表示，只有在新利率至少低半个百分点且借款人计划长期居住以收回手续费的情况下，再融资才有意义。在已还贷五年的情况下重新设定30年期抵押贷款，总利息支出可能多出数千美元。

楼市的走向取决于通胀能否缓和到足以阻止美联储兑现其鹰派信号。鉴于霍尔木兹海峡仍是冲突触发点，且核心通胀率仍高于央行2%的目标，短期内利率缓解的可能性不大。

本文仅供信息参考，不构成投资建议。