私募股权瞄准539亿美元HOA管理市场，推动行业整合

私募股权公司正在整合夫妻店式的HOA管理机构，试图统一这个长期以来被认为过于碎片化而难以吸引大资本介入的行业。

私募股权投资者正在整合碎片化的美国业主协会（HOA）管理行业，受抗衰退的收费流吸引——在这个539亿美元的市场中，前两大参与者仅控制11%的份额。

"对于这类公司来说，这已上升成为前十大的战略方向，"咨询公司Bainbridge Capital的高级助理合伙人Lenin Ruiz表示，该公司为HOA管理交易提供咨询。

根据社区协会研究基金会的数据，截至2023年，该行业共有36.5万个社区协会，服务于7550万居民。Bainbridge估计，该行业的累计价值到2030年将达到近730亿美元。人口普查局数据显示，近四分之一的美国房主支付HOA或公寓费用，其中约300万人每月支付超过500美元。

在这一市场成功执行整合已被证明颇为困难。该行业的地方性特征、低进入门槛以及持续的再碎片化趋势，令此前的整合尝试屡屡受挫。但新一轮私募股权支持者——包括American Securities、CIVC Partners、摩根士丹利资本合伙公司和Charlesbank Capital Partners——正押注于严谨的收购策略能够克服这些障碍。

碎片化市场吸引私募资本

HOA管理行业符合私募股权数十年来在家居服务领域追逐的经典特征：稳定的收费流、低运营成本以及极少的固定资产。管理机构通常将维护、绿化、法律服务和会计业务外包，保持精简的人员配置和较低的资本需求。

交易倍数反映出投资者兴趣日益浓厚。据Transworld Business Advisors的经纪人Arthur Beisner称，对于EBITDA超过100万美元的公司，买家支付的倍数最高可达EBITDA的约10倍，规模较小的公司则可达到7倍左右。Beisner为HOA管理机构的出售和收购提供咨询。

第三大运营商是RealManage，自2022年以来获得American Securities支持。CIVC Partners自2022年控股的Continuum Cos.已完成32笔附加交易。其他重要参与者包括摩根士丹利资本合伙公司旗下的RowCal和Charlesbank Capital Partners支持的CCMC。

整合为何难以实现

尽管财务状况具有吸引力，但HOA管理行业长期以来一直抗拒整合。根据Grant Thornton的数据，最大的两家公司——上市公司FirstService Corp.和Summit Partners支持的Associa——仅占11%的市场份额。大多数HOA仍由本地运营商提供服务。

"私募股权已经通过惨痛教训认识到，这个行业不喜欢变化，所以你必须有策略地推进，"Beisner说道。

两个常见错误是过快地更换品牌以及流失关键员工，而后者往往会带走客户。如今，公司通常保留被收购企业的品牌，并通过奖金和其他留任策略来维持团队稳定。

低进入门槛加剧了挑战。成立新的HOA管理公司所需资本极少，也无需昂贵的设备，这意味着即使在私募股权不断收购现有公司的同时，新进入者仍持续涌现。"整合几乎赶不上再碎片化的速度，"Beisner表示。

这种结构性转变与私募股权在暖通空调、管道和虫害防治领域取得的成就类似——这些行业在整合浪潮催生全国性平台之前同样高度碎片化。但HOA管理行业基于本地关系和劳动密集型的特性，可能使其成为更难破解的难题。"这将是投资者长期关注的领域，"Grant Thornton合伙人Tyler Veit表示，"考虑到这个市场规模之大和碎片化程度之高，完成整合需要相当长的时间。"

本文仅供信息参考，不构成投资建议。