星木地产信托 (STWD) 股价下跌，导致股息收益率达到 10.4%，但其股息覆盖率已降至 89.6%，引发了对派息可持续性的质疑。这发生之际，美联储开始降息，预计最终将有利于抵押贷款房地产投资信托基金 (mREIT) 行业。
星木地产信托 (NYSE:STWD) 在 美联储 于 2025 年 9 月首次降息后，股价出现显著下跌。这一走势使该抵押贷款房地产投资信托基金 (mREIT) 的股息收益率升至 10.4%。更广泛的 mREIT 行业 正处于一个复杂的环境中，其特点是利率调整带来的即时逆风和未来潜在的顺风。
尽管股息收益率具有吸引力，但 STWD 的股息覆盖率已引起投资者关注。该公司的股息覆盖率目前为 89.6%，反映出环比下降 420 个基点。这表明 STWD 当前的可分配收益未能完全覆盖其每股 0.48 美元的季度分配，这相当于每年 1.92 美元的股息。值得注意的是，STWD 自 2014 年以来一直保持稳定的股息，这一因素在一定程度上缓解了对立即削减股息的担忧，并得到其 11 亿美元可随时动用流动性的支持。
市场对 美联储 9 月降息的反应说明了 REIT 行业的微妙环境。虽然普遍预期较低的利率将有利于房地产，但初期阶段创造了一个“过渡区”，在此期间包括 STWD 在内的 REITs 经历了下行压力。这与 2022 年美联储开始加息周期时观察到的类似趋势相符。CME FedWatch 工具 表明，随后连续降息的可能性为 100%，摩根大通全球研究 预计 2025 年还将有两次降息，2026 年还将有一次。这一展望表明非衰退性宽松周期，在此期间，标普 500 指数 和美国高收益公司债券等风险较高的资产通常表现积极。对于 STWD 而言，持续较低的利率预计将刺激 商业房地产 市场的活动，可能提振公司的财务业绩。
星木地产信托 报告称，2025 年第二季度可分配收益 (DE) 为每股摊薄 0.43 美元，GAAP 收益为每股 0.38 美元。相比之下，2025 年第一季度 DE 为每股 0.45 美元。该公司已展现出强劲的资本部署，第二季度投资 32 亿美元，2025 年上半年投资 55 亿美元，超过其 2024 年的总资本部署。一项重要的战略举措是收购了 Fundamental Income Properties，这是一个净租赁房地产运营平台，交易额约为 22 亿美元，于 2025 年 7 月 23 日左右完成。此次收购预计将增加可分配收益，并增强 STWD 的多元化努力。截至 2025 年第二季度，美国办公物业 在 STWD 多元化资产基础中仅占 9%（按 Fundamental 收购后的备考计算为 8%），商业贷款占总资产的 56%，此外还有住宅、基础设施贷款和自有物业。
星木地产信托 董事长兼首席执行官 Barry Sternlicht 强调了公司的适应性战略：
“我们继续展示了我们多引擎平台的实力和灵活性。虽然商业房地产贷款仍然是我们业务的基础部分，但它现在约占我们资产基础的一半——这反映了我们多元化和发展的程度。我们的资本部署已经超过 2024 年全年水平，我们正在各个领域看到强劲的投资机会。我们处于一个极佳的位置，可以利用当今的环境。”
星木地产信托 总裁 Jeffrey DiModica 强调了公司的财务实力：
“自我们 IPO 以来，我们已筹集了超过 200 亿美元的资本，证明了我们在所有市场条件下获取流动性的能力。我们定期贷款最近的重新定价达到一流水平，反映了市场对我们战略和信用状况的信心。凭借 50 亿美元的无抵押资产、超过 14 亿美元的未实现物业收益、近期无债务到期以及多元化的业务模式，我们拥有推动审慎增长和抓住未来诱人机会的工具和财务实力。”
美联储 在 2025 年及 2026 年持续降息的前景是 STWD 的一个关键因素。较低的利率预计将刺激 商业房地产 市场，并通过可能降低借贷成本和增加投资机会来改善公司的财务状况。STWD 正在积极为增长做准备，已于 2024 年 12 月筹集了 7.83 亿美元新资金，以降低资本成本并延长债务期限，直至 2026 年才到期公司债务。2025 年 10 月，STWD 通过完成 5 亿美元 2028 年到期 5.250% 优先票据和扩大的 5.5 亿美元 2031 年到期 5.750% 优先票据的私募发行，进一步加强了其资本结构。这些收益将用于符合条件的绿色和社会项目以及一般公司用途，包括偿还债务。该公司 2025 年的积极投资策略，得益于“商业房地产 资本市场的解冻”和“强劲的管道”，表明其正致力于利用不断变化的市场，并最终稳定或提高其股息覆盖率。
