Edgen Stock·Oct 19 2025, 02:07特朗普政府的一项新指令旨在利用政府支持的抵押贷款实体房利美和房地美来刺激住房部门，促使分析师评估其对房屋建筑商和更广泛市场的潜在影响。
美国总统唐纳德·特朗普已发布指令，要求政府支持的抵押贷款实体房利美和房地美刺激住房部门，特别是呼吁支持“大型房屋建筑商”。这一举动促使分析师评估负责监督这些政府支持企业（GSE）的**联邦住房金融局（FHFA）**对面临高成本和需求疲软挑战的建筑商施加影响的潜力。
房屋建筑商与GSE之间的运营联系非常紧密。D.R. Horton、Lennar和PulteGroup等主要房屋建筑商经营着发放抵押贷款的金融子公司。这些发放的贷款中很大一部分（通常为70-90%）随后出售给房利美、房地美或吉利美支持的证券。这一证券化过程对建筑商至关重要，通过允许他们剥离抵押贷款风险并释放资本，从而促进持续的房屋销售，提供了必要的流动性。例如，2024年，Lennar、D.R. Horton和Pulte Homes的抵押贷款部门合计发放了约540亿美元的抵押贷款，其中约270亿美元由房利美或房地美收购。仅房利美就向一家价值600亿美元的房屋建筑商提供了80亿美元的流动性。这种深度依赖突显了GSE在房屋建筑商财务模型中的关键作用。FHFA局长比尔·普尔特已与政府增加建设的呼吁保持一致，负责监督这些抵押贷款巨头如何从建筑商的金融部门购买贷款。这一职位赋予FHFA相当大的影响力来影响生产决策，可能通过调整贷款购买标准或引入与可负担性或生产水平挂钩的激励措施。
政府干预增加的前景给住房市场带来了复杂的动态。尽管政府寻求提振建设，但房屋建筑商一直在战略性地削减产量，以管理不断上升的库存并保护利润率，这一策略可能与更高的产出要求相冲突。由Matthew Bouley领导的巴克莱分析师已对房屋建筑商的盈利能力表示担忧，暗示“利润可能面临下行风险”。他们2024年12月的研究报告将包括D.R. Horton (DHI)、**Lennar (LEN)和PulteGroup (PHM)**在内的几家知名房屋建筑商股票评级从“增持”下调至“等权重”。这一调整反映了对“房屋建筑商毛利率下行”的预期，原因在于“劳动力和土地成本上升”以及“房价上涨趋缓”背景下“持续提高激励措施”的必要性。分析师警告说，任何增加建设的推动都可能以建筑商盈利能力为代价，在维持利润率和加速增长之间带来战略困境。相反，**泰勒·莫里森之家 (TMHC)**被上调至“增持”，因其在较高利率环境下“持续强劲的执行力”而受到认可。
本届政府的住房金融方法包括一项2025年的提案，即在政府托管下将房利美和房地美私有化，此举旨在降低纳税人风险，同时保持市场稳定。吉姆·帕罗特和马克·赞迪等经济学家援引房利美的预测，估计私有化可能使平均抵押贷款利率提高0.2-0.8个百分点，每年可能使典型的购房者成本增加500-2000美元。此类改革的成功取决于解决抵押贷款利率波动和隐性政府担保方面的不确定性。如果隐性担保持续存在，像D.R. Horton和Lennar这样的房屋建筑商可能会受益于持续的抵押贷款市场流动性。然而，正如摩根大通预测并由世邦魏理仕分析的那样，抵押贷款利率上升到6.7%或更高可能会抑制需求，特别是对首次购房者而言。
除了对房利美和房地美的直接影响之外，政府还曾探索通过鼓励美联储扩大其持有的抵押贷款支持证券（MBS）来缩小抵押贷款利差。然而，美联储主席杰罗姆·鲍威尔已明确排除直接干预二级抵押贷款市场以放松利率。鲍威尔在2025年10月14日发表讲话时表示：
“我们关注总体通胀。...我们不以房价为目标。我们当然不会通过购买抵押贷款支持证券来直接解决抵押贷款利率或住房问题。那不是我们所做的事情。”
这一立场标志着回归更传统的货币政策，即美联储专注于更广泛的经济杠杆，主要是联邦基金利率，而不是针对特定资产市场。美联储正在进行的量化紧缩（QT）计划使其MBS持有量从2022年的峰值2.7万亿美元下降，这被认为是当前抵押贷款利率粘性的一个因素，最近平均为6.3%。尽管美联储于2025年9月启动了降息周期，但这些降息是出于对劳动力市场走软和更广泛经济增长的担忧，而不是直接支持住房市场。
金融行业的分析师对这些发展提供了不同的看法。巴克莱分析师强调，如果房屋建筑商被迫增加产量，则可能在增长和盈利能力之间面临潜在的权衡。他们指出，“新建建筑市场现已达到上限”，并预测由于成本上升和定价能力下降，房屋建筑商的“毛利率将面临下行风险”。在货币政策方面，美联储主席杰罗姆·鲍威尔明确拒绝定向MBS购买，这强调了央行的观点，即住房可负担性是一个结构性问题，需要立法和地方政策解决方案，而不是央行资产购买。这一观点确保了抵押贷款利率将主要对更广泛的市场动态和国债收益率保持敏感，而没有美联储的直接干预。
未来一段时间，政府增加住房供应的愿望与房屋建筑商面临的商业现实之间可能继续进行谈判。FHFA最近概述的房利美和房地美五年战略计划表明，将转向减少监管负担和扩大住房供应，包括将低收入住房税收抵免（LIHTC）物业的投资限额每年翻倍至40亿美元。然而，专家指出，GSE直接加速建设的法律权限有限。抵押贷款利率的走势也将仍然是一个关键因素。随着美联储明确退出直接MBS购买市场，市场参与者将密切关注更广泛的经济指标、通胀趋势和联邦基金利率调整的步伐。政府干预、市场力量和货币政策之间的微妙平衡将继续塑造美国住房市场以及该行业主要参与者的表现。