Edgen Stock·Dec 05 2025, 10:512026年的预测显示，美国房地产市场出现两极分化。虽然全国房价预计将适度上涨2.2%，但22个主要位于佛罗里达州和德克萨斯州的大都市区预计将出现价格下跌。市场正在进入一个常态化时期，而非普遍崩溃。
预计2026年美国房地产市场将出现显著分化，全国房价预计将适度上涨2.2%，而22个大都市区预计将出现价格下跌。这场“房地产大重置”的特点是抵押贷款利率趋于稳定、库存增加以及供需区域性转变。关键指标表明，市场将缓慢正常化，而非全面崩溃，预计抵押贷款利率平均为6.3%，住房负担能力预计自2022年以来首次改善。
根据Realtor.com和Redfin的预测，2026年将标志着美国房地产市场的一个转折点。全国房屋中位价预计将增长2.2%，较往年显著放缓。与此同时，现有房屋库存预计将增加8.9%，房屋销售额将适度增长1.7%至3%。
最显著的趋势是区域性分化。在经历快速升值的市场，特别是在佛罗里达州和德克萨斯州，预计将出现重大价格修正。佛罗里达州迈尔斯堡预计将以-10.2%的价格跌幅领跌，其次是佛罗里达州萨拉索塔（-8.9%）和加利福尼亚州斯托克顿（-4.1%）。北卡罗来纳州罗利也预计将出现显著的3.7%价格下跌和4.4%的销售额下降。
相比之下，其他市场则有望持续增长。北卡罗来纳州教堂山-达勒姆预计将实现2.9%的价格上涨。Redfin将俄亥俄州克利夫兰和威斯康星州麦迪逊等中西部城市以及纽约市郊区列为“最热门市场”，原因在于其相对可负担性和韧性。
分化的预测创造了一个“市场中的市场”，呈现出独特的机遇和风险。在面临价格下跌的22个城市中，买家可能会获得显著的议价能力。库存增加和价格下降可能会吸引观望的买家重新进入市场。对于这些地区的卖家来说，环境将更具竞争力，可能需要调整价格才能完成销售。
相反，增长市场的卖家将保留议价优势。主要的限制因素仍然是可负担性。虽然抵押贷款利率预计将降至6.3%，但与疫情期间的低点相比仍然较高。然而，Realtor.com预测，典型的房屋支付额将降至中位收入的29.3%，四年内首次低于30%的可负担性门槛。
行业专家将这一转变视为必要但缓慢的市场修正。
“2026年应该会为更健康的房地产市场提供一个受欢迎的、尽管是适度的步骤，”Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔表示。然而，她警告说，“复苏预计将是缓慢的”，并且由于更广泛的经济风险，前景仍然“有些脆弱”。
Realtor.com高级经济学家杰克·克里梅尔解释了导致罗利和达勒姆等邻近市场出现分化的微观动态。他指出，罗利正接近“买方市场区域，库存远高于疫情前水平”，而达勒姆在新建筑方面仍然“更受限制”。这种根本性的供应差异解释了为什么随着利率放宽，被压抑的需求将更多地惠及达勒姆。
2026年的房地产转变是由几个宏观经济因素驱动的。美联储的货币政策直接影响了抵押贷款利率，而劳动力市场的降温可能导致未来的降息。住房供应的增加源于新建筑的结合以及随着市场条件变化更多现有房主挂牌出售房产。
此外，区域动态也发挥着关键作用。Redfin指出，佛罗里达州沿海和德克萨斯州需求降温部分原因是与自然灾害相关的保险成本上升。与此同时，大湖区和中西部市场对寻求可负担性和免受气候相关风险影响的买家越来越有吸引力。这一时期标志着在经历了多年前所未有的波动之后，房地产市场正在向更平衡和可持续的结构调整。